Орон сууцны талбайн хэмжээний зөрүү ба хүлцэх алдааны эрх зүйн зохицуулалт

Шинэ орон сууц худалдан авахад бодит талбайн хэмжээ гэрээнд зааснаас дутсан тохиолдолд худалдан авагч нь Иргэний Хууль 254.1-д заасны дагуу дутуу талбайн үнийг бууруулах, илүү төлсөн төлбөрөө буцаан шаардах бүрэн эрхтэй бөгөөд MNS 6058:2009 стандартыг зөрчсөн гэрээний тэнцвэргүй заалтууд шүүх дээр хүчин төгөлдөр бус болдог.

Оршил

Иргэд шинэ орон сууц худалдан авахдаа борлуулалтын материалын дагуу тодорхой хэмжээтэй талбайд төлбөр төлдөг боловч, ашиглалтад орох үед бодит хэмжээ нь гэрээнд зааснаас дутах тохиолдол түгээмэл гардаг. Энэхүү зөрүү нь барилгын гүйцэтгэлийн явцад гардаг техникийн алдаа эсвэл талбай тооцох аргачлалын зөрүүгээс үүдэлтэй байдаг.

Талбай дутагдсанаас үүдэн иргэд санхүүгийн болон сэтгэл санааны хохирол амсдаг. Монгол Улсад орон сууцны талбайг хэрхэн тооцох, хэдэн хувийн зөрүүг "хүлцэх алдаа" гэж үзэх, иргэн хохирлоо хэрхэн барагдуулах талаарх эрх зүйн зохицуулалт болон шүүхийн тогтсон практикийг энэхүү нийтлэлээр дэлгэрэнгүй тайлбарлаж байна.

Хууль зүйн үндэслэл ба эрх зүйн зохицуулалт

Орон сууцны талбайн хэмжээ, түүнийг тооцох аргачлал болон гэрээний үүргийн биелэлтийг дараах хууль тогтоомж, стандартаар зохицуулдаг:

• Иргэний Хууль 243.1: Худалдагч нь биет байдлын доголдолгүй, эрхийн зөрчилгүй хөрөнгийг худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх үүрэгтэй. Гэрээнд заасан хэмжээнээс бага талбайтай орон сууц шилжүүлсэн нь биет байдлын доголдолд хамаарна.
• Иргэний Хууль 254.1, 254.4: Худалдан авагч нь доголдолтой эд хөрөнгө хүлээн авсан бол доголдлыг арилгуулах, эсхүл доголдлын хэмжээгээр үнийг бууруулахыг шаардах эрхтэй.
• Иргэний Хууль 343.1, 352.2.3: Орон сууц захиалгаар бариулах гэрээг шүүхээс Ажил гүйцэтгэх гэрээ гэж дүгнэсэн тохиолдолд ажил гүйцэтгэгч нь ажлын үр дүнгийн доголдлыг арилгах, учирсан хохирлыг нөхөн төлөх, ажлын хөлсийг бууруулах үүрэгтэй.
• Орон Сууц Хувьчлах Тухай 15.2: Нийт талбайд сууцны бүх өрөө, өрөө хоорондын хонгил, агуулахын талбай хамаарахаар заасан.
• Хэмжил Зүйн Тухай 1.1: Хэмжлийн нэгдмэл байдлыг хангах, хэрэглэгчийн эрх ашгийг хамгаалахад энэ хууль чиглэгддэг.
• Барилгын тухай /шинэчилсэн найруулга/, 14, 16, 40, 48: Барилга байгууламж нь батлагдсан зураг төсөл, норм нормативын шаардлагыг хангасан байх ёстой бөгөөд ажил гүйцэтгэгч гүйцэтгэлийн зургийг баталгаажуулах, чанарын баталгаат хугацаанд зөрчлийг арилгах үүрэгтэй.
• MNS 6058:2009 Стандарт: "Орон сууцны барилгын доторх талбайг тооцох аргачлал" үндэсний стандартын дагуу талбайг дотор ханын гадаргуугаар (цэвэр талбай) хэмждэг.

Хүлцэх алдаа болон Ось (тэнхлэг)-ээр хэмжих заалтын эрх зүйн чадамж

Зарилгын компаниуд гэрээндээ "Орон сууцны талбайг ханын тэнхлэг /ось/-ээр хэмжинэ" эсвэл "1-3%-ийн талбайн зөрүүг хүлцэх алдаа гэж үзэн талууд маргахгүй" гэх заалтуудыг оруулдаг. Шүүхийн практикт Барилгын тухай хууль болон MNS 6058:2009 стандартын дагуу дотор цэвэр талбайгаар тооцох ёстой бөгөөд иргэний эрх ашгийг дордуулсан стандарт бус гэрээний заалтыг Иргэний Хууль 189.1-д заасан хууль зөрчсөн, тэнцвэргүй заалт гэж үзэн хүчин төгөлдөр бусад тооцож шийдвэрлэх нь түгээмэл байдаг.

Практик алхамууд ба Гомдлын дараалал

Хэрэв таны авсан орон сууцны талбай гэрээнд зааснаас дутуу байвал хохирлоо барагдуулахын тулд дараах дарааллаар ажиллана:

1. Баталгаажсан компаниар хэмжилт хийлгэх

Хувь хүн өөрөө тууз эсвэл лазер зайд хэмжигчээр хэмжих нь шүүхийн түвшинд нотлох баримт болохгүй. Хэмжил зүйн тухай хуулийн дагуу тусгай зөвшөөрөл бүхий, баталгаажсан хэмжлийн багажтай мэргэжлийн хуулийн этгээдээр MNS 6058:2009 стандартын дагуу албан ёсны хэмжилт хийлгэж, тайлан дүгнэлт гаргуулна.

2. Гэрээ болон эд хөрөнгө хүлээн авсан баримттай танилцах

Худалдах-худалдан авах болон захиалгын гэрээний заалт, ялангуяа талбай тооцсон нэгж үнэ, хүлээлгэн өгөх акт, гомдол гаргах хугацааны заалтуудыг нарийвчлан хянана.

3. Албан ёсны гомдлын шаардлага (Pre-claim) хүргүүлэх

Хэмжилтийн дүгнэлтийг хавсарган барилгын компани /худалдагчид/ бичгээр мэдэгдэл хүргүүлнэ. Мэдэгдэлд дутуу талбайн хэмжээ, түүнд ногдох төлбөрийг буцаан олгох, эсхүл бусад төлбөрөөс суутгах тодорхой хугацаатай шаардлага тавина.

4. Шүүхэд нэхэмжлэл гаргах

Барилгын компани шаардлага биелүүлэхээс татгалзсан эсхүл хариу өгөөгүй тохиолдолд иргэний хэргийн анхан шатны шүүхэд дараах шаардлагаар нэхэмжлэл гаргана:

• Илүү төлсөн талбайн зөрүү төлбөрийг буцаан гаргуулах.
• Хэмжилтийн үйлчилгээний зардал, нотариатын зардлыг хохиролд тооцон гаргуулах.
• Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэл дэх талбайн хэмжээнд өөрчлөлт оруулах.

Шүүхийн практик ба жишээ кейсүүд

Орон сууцны талбайн маргааныг шийдвэрлэхэд шүүх дараах гол нөхцөл байдлыг харгалзан үздэг:

1. Гэрээний төрөл: Ажил гүйцэтгэх гэрээ үү, Худалдах-худалдан авах гэрээ юу?
2. Шаардах эрх болон хөөн хэлэлцэх хугацаа: Орон сууцыг хүлээн авах үедээ доголдлыг мэдэж байсан эсэх, мэдэх боломжтой байсан уу?
3. Стандарт ба гэрээний тохиролцоо: Стандарт зөрчсөн гэрээний заалт хүчин төгөлдөр эсэх.

Шүүхийн шийдвэрүүдийн жишээ:

• Гэрээний дагуу талбайн зөрүүг олгож, стандартыг баримталсан тохиолдол: Тогтоол #5625-д иргэн М.С, Б.Э нар орон сууц хүлээн аваад 6.75 м.кв дутуу болохыг тогтоолгон 11.475.000 төгрөг нэхэмжилжээ. Хариуцагч талаас "ханын тэнхлэгийн төвөөс хэмжихээр гэрээнд тохиролцсон" гэж маргасан боловч шүүх ажил гүйцэтгэгч нь Барилгын тухай хууль болон үндэсний стандартад нийцүүлж гэрээ байгуулах үүрэгтэй, хууль зөрчсөн гэрээний заалтыг үндэслэх боломжгүй гэж үзэн нэхэмжлэлийг хангаж шийдвэрлэсэн. Мөн Тогтоол #1628-д "МД ТОФ" ХХК-аас 6.833 м.кв дутуу талбайн үнийг буцаан гаргуулахдаа хэмжилтийн зардал, өмгөөллийн зардлыг хохиролд тооцон гаргуулахаар шийдвэрлэжээ.

• Худалдах-худалдан авах гэрээний доголдол болон шаардах эрхээ алдах тохиолдол: Тогтоол #4413 болон Тогтоол #2977-д нэхэмжлэгч нар байрыг хүлээн авахдаа болон худалдан авахдаа байгаа байдлаар нь хүлээн авч, улсын бүртгэлд бүртгүүлсэн, мөн талбайн зөрүүг тухайн үед илрүүлж гомдол гаргах боломжтой байхад гомдлын шаардлага гаргах хугацааг хэтрүүлсэн тул Иргэний Хууль 255.1.1-д зааснаар шаардах эрхээ алдсан гэж үзэн нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож байжээ. Мөн Тогтоол #3511 болон Тогтоол #3595-д орон сууцны талбайн хэмжээ дутсан нь орон сууцыг зориулалтын дагуу ашиглахад ноцтой нөлөө үзүүлэхээргүй бол Иргэний Хууль 251.3-т зааснаар бүхэлд нь доголдолтой гэж үзэхгүй тохиолдол байдгийг дурдсан байдаг.

• Захиргааны шүүхийн практик (Эрхийн бүртгэлтэй холбоотой): Тогтоол #944-т орон сууцны өмчлөх эрхийн улсын бүртгэл, бартцааны эрхийн үнэн зөв байдлыг шийдвэрлэсэн бөгөөд орон сууцны талбайн хэмжээ бодит байдал дээр зөрүүтэй тогтоогдвол Улсын бүртгэлийн байгууллагад өөрчлөлт оруулахыг даалгах боломжтойг Тогтоол #1763-т тусгасан байна. Мөн Тогтоол #831-т захиргааны байгууллага буруу хэмжээтэй гэрчилгээ олгосон зэрэг хууль бус шийдвэрээ өөрөө хүчингүй болгох эрхтэйг заажээ.

Түгээмэл асуултууд (FAQ)

1. Талбайн зөрүүг хэдэн жилийн дотор шүүхэд шаардах боломжтой вэ?

Хариулт: Гэрээний төрлөөс хамаарна. Худалдах-худалдан авах гэрээний хувьд эд хөрөнгийг хүлээн авснаас хойш гомдлын шаардлага гаргах хугацаа 6 сар (Иргэний Хууль 254.6), эд хөрөнгөтэй холбоотой шаардах эрхийн хөөн хэлэлцэх хугацаа 3 жил байна. Харин Ажил гүйцэтгэх гэрээ (барилга захиалга)-ний хувьд барилга байгууламжийн чанарын баталгаат хугацаа болон доголдлын талаарх шаардлагыг 3 жилийн дотор гаргах боломжтой.

2. Барилгын компани "Гэрээнд 3% хүртэлх зөрүүг хүлцэх алдаа гэж тохиролцсон" гэвэл яах вэ?

Хариулт: Барилгын тухай хууль болон MNS 6058:2009 стандарт нь заавал мөрдөгдөх хэм хэмжээ юм. Иргэний хуулийн 189.1-д заасны дагуу хууль болон стандартад нийцэж байх ёстой тул иргэний эрхийг илтэд хохироосон тэнцвэргүй заалтыг шүүхээс хүчин төгөлдөр бусад тооцож, дутуу талбайн төлбөрийг буцаан олгох шийдвэр гаргадаг.

3. Хэмжилтийн зардлыг барилгын компаниас буцаан авч болох уу?

Хариуцагч: Тийм. Баталгаажсан хэмжилтийн компанид төлсөн төлбөр, нотариатын зардал зэрэг нь Иргэний Хууль 227.3-т зааснаар гэрээний үүрэг зөрчсөнөөс үүссэн бодит хохиролд хамаарах тул шүүхэд нэмж нэхэмжлэх боломжтой (Тогтоол #1628).

4. Орон сууцыг хүлээн авах актад гарын үсэг зурсан бол гомдол гаргах эрхээ алдах уу?

Хариулт: Байрыг хүлээж авах үед далд доголдол буюу тутай хэмжилт хийх боломжгүй байсан, эсхүл түлхүүр авахын тулд акт дээр гарын үсэг зурах шаардлага тулгарсан нөхцөл байдлыг нотолж чадвал гомдол гаргах эрх хадгалагдана. Гэвч бодит байдал дээр байрыг хүлээн авмагцаа нэн даруй мэргэжлийн хэмжилт хийлгэж, бичгээр мэдэгдэх нь эрхээ хамгаалах хамгийн аюулгүй арга юм.

Дүгнэлт / Гол санаа

1. Цэвэр талбайгаар тооцно: Орон сууцны талбайг ханын тэнхлэгээр бус MNS 6058:2009 стандартын дагуу дотор цэвэр зайгаар хэмжих ёстой.
2. Шаардах эрх ба хугацаа: Орон сууцыг хүлээн авмагц нэн даруй хэмжилт хийлгэж, доголдлын талаарх гомдлын шаардлагыг барилгын компанид хуулийн хугацаанд бичгээр хүргүүлэх шаардлагатай. Хугацаа хэтрүүлбэл шаардах эрхээ алдах эрсдэлтэй.
3. Хуулийн хамгаалалт: Гэрээнд заасан "хүлцэх алдаа" эсвэл "ось тэнхлэгээр хэмжих" заалтууд нь иргэний эрхийг дордуулсан бол шүүхээс хүчин төгөлдөр бусад тооцогдож, Иргэний Хууль 254.1-д зааснаар илүү төлсөн мөнгөө буцаан авах боломжтой.