Хөршийн эрх: Барилга, модны мөчир болон газрын маргааныг хэрхэн шийдвэрлэх вэ?

Хөршийн маргааныг хууль ёсны дагуу шийдвэрлэхдээ эхлээд албан ёсны шаардлага хүргүүлж, газрын албаар кадастрын заагийг тогтоолгох ба тохиролцоонд хүрээгүй тохиолдолд Иргэний хууль, 106 болон Иргэний хууль, 135-д зааснаар шүүхэд нэхэмжлэл гарган зөрчлийг арилгуулах, нөхөн төлбөр шаардах бүрэн боломжтой.

Оршил

Хотжилт идэвхжиж, газар өмчлөл, эзэмшил нягтрахын хэрээр хөршүүдийн хооронд барилга байгууламжийн зай хэмжээ, нарны гэрэл хаах, модны мөчир болон үндэс хил давах, орц гарц хаах зэрэг маргаанууд ихээр гарах болсон. Монгол Улсын хууль тогтоомжид "Хөршийн эрх"-ийг иргэд бие биенийхээ эрх ашгийг хүндэтгэх, хуулиар тогтоосон хязгаарлалтыг дагаж мөрдөх зарчим дээр үндэслэн зохицуулдаг. Иргэний хууль, 134-т зааснаар хоёр талаасаа харилцан нөлөөлж болох хил залгаа эзэмшил газар болон бусад үл хөдлөх эд хөрөнгийг хөрш залгаа эд хөрөнгө гэж үзэх бөгөөд өмчлөгч, эзэмшигч нар хуулиар тогтоосон эрх, үүргээ хэрэгжүүлэхээс бусад тохиолдолд нөгөө талынхаа эрхийг харилцан хүндэтгэх үүрэгтэй. Энэхүү нийтлэлээр хөршийн маргааныг хэрхэн хууль ёсны дагуу шийдвэрлэх талаар хуулийн үндэслэл, шүүхийн практикт тугуурлан дэлгэрэнгүй зөвлөмж өгөх болно.

Хууль зүйн үндэслэл

Хөршийн эрхтэй холбоотой харилцааг голчлон Иргэний хууль, Газрын тухай хууль болон Барилгын тухай хуулиар зохицуулдаг.

1. Хилийн зааг ба байгууламж

Газар эзэмшигч нь хөрш залгаа газрын хилийн зааг тогтоох, хашаа барих зардлыг хөршөөсөө шаардах эрхтэй.

• Иргэний хууль, 139 болон ИХ-ийн §139.1: Газар эзэмшигч нь хөрш залгаа газрын хилийн зааг тогтоосон байгууламжийг барих, сэргээх, засварлахад оролцохыг шаардах эрхтэй. Талууд өөрөөр тохиролцоогүй бол холбогдох зардлыг тэнцүү хэмжээгээр хариуцна. Хилийн заагийг нарийн тогтоох боломжгүй бол бодитой байгаа талбайн хэмжээг харгалзах бөгөөд боломжгүй бол маргаантай хэсгийг тэнцүү хувааж эзэмшинэ.
• Иргэний хууль, 140 болон ИХ-ийн §140.3: Хөрш залгаа эзэмшил газрын хилийн зааг болон хоёр талаас нэгэн зэрэг ашиглагдаж байгаа хашаа, байгууламжийг хөршүүд тэгш эрхтэй ашиглаж, арчлан хамгаалах зардлыг тэнцүү хариуцна. Хилийн заагийг тодорхойлсон байгууламжийг нэг хөрш нь нөгөөгийнхөө зөвшөөрөлгүйгээр буулгах буюу өөрчилж болохгүй.

2. Хил зөрчсөн барилга байгууламж ба нарны тусгал

Барилга барихдаа хөршийн газар руу давуулж барих, зөвшөөрөгдсөн хэмжээнээс хэтрүүлсэн, эсхүл нарны гэрэл болон ашиглалтын орчныг хаасан тохиолдолд:

• Иргэний хууль, 135: Иргэний хууль, 135-ийн 135.3-т зааснаар хөрш залгаа газрыг эзэмшигч нь өөрийн эрх, хууль ёсны ашиг сонирхлыг ноцтой хохироож болох барилга байгууламжийг барих, ашиглахыг хориглон эрх зөрчсөн үйлдлээ зогсоохыг шаардах эрхтэй. Хэрэв тухайн барилга тогтоосон хил хязгаараас гадагш баригдсан боловч хөршийн эрх ашигт илтэд харшилж байвал түүнийг буулгах буюу зайлуулахыг шаардаж болно (135.4). Барилга нурж унах аюул тулгарвал аюулыг зайлуулах арга хэмжээ авахыг шаардана (135.5).
• Иргэний хууль, 137 болон ИХ-ийн §137.1: Газар эзэмшигч нь хөршийн зөвшөөрөлгүйгээр хил зөрчин барилга барьсан бөгөөд хөрш нь ийнхүү хил зөрчихөөс өмнө буюу үйлдэл эхэлсэн даруй тухайн эзэмшигчид уг үйлдлээ зогсоох шаардлага гаргаагүй бол зөрчлийг хүлээн зөвшөөрөх үүрэгтэй. Гэсэн хэдий ч хөршийн эрх зөрчсөн тал нь хөршид жил бүр мөнгөн хэлбэрээр нөхөн төлбөр төлөх үүрэгтэй.
• Барилгын тухай хуулийн §1.1: Барилгын үйл ажиллагаа нь аюулгүй байдал, барилга хоорондын зай болон нарны тусгал (ээвэрлэлт)-ын норм дүрмийг хангасан байх ёстой.

3. Газраар дамжин өнгөрөх зам, шугам хоолой ба урсгал ус

• Иргэний хууль, 138: Эзэмшил газар нь нийтийн ашиглалтын замд хүрэх гарцгүй, эсхүл цахилгаан, хий, усан хангамжийн шугам ашиглах боломжгүй бол хөршийн газраар дамжин өнгөрөх зам, шугам хоолой тавих эрхтэй. Хөрш нь зөвшөөрөл олгох бөгөөд талууд нэг удаагийн нөхөн төлбөрийг хэлэлцэн тохиролцож тогтооно.
• Иргэний хууль, 136: Хэд хэдэн эзэмшил газраар дамжин урсдаг цэвэр болон хаягдал усны чиглэлийг өөрчлөх, бусад эзэмшил газарт очих усны хэмжээг багасгах, чанарыг муутгах, бусдын хэрэгцээг хязгаарлах байдлаар ашиглахыг хориглоно.

4. Модны мөчир ба үндэс

Хөршийн тарьсан модны мөчир, үндэс таны газар руу орж ирсэн тохиолдолд:

• Эрчим хүчний тухай хуулийн §33.3: Хэрэв мод, бут нь цахилгаан болон дулааны шугам сүлжээний аюулгүй байдалд саад болж байвал өмчлөгч нь түүнийг тайрах үүрэгтэй.
• Иргэний хуулийн ерөнхий зохицуулалт: Иргэний хууль, 106-ийн 106.2-т зааснаар өмчлөгч/эзэмшигч нь өмчлөх эрхээ хэрэгжүүлэхэд саад болж байгаа үйлдлийг зогсоохыг шаардах эрхтэй. Хэрэв хөрш нь шаардлагыг биелүүлээгүй бол өөрийн эзэмшил газарт нэвтэрсэн мөчир, үндсийг тайрч зайлуулахыг шаардах эсхүл өөрөө зайлуулах эрх үүснэ.

5. Нийтийн зориулалттай орон сууц болон СӨХ-ийн харилцаа

• Иргэний хууль, 142: Нийтийн орон сууцны ашиглалтын явцад дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийг сууц өмчлөгчид дундаа хамтран өмчлөх бөгөөд тусгаарлагдсан сууцыг дангаар өмчилнө.
• Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай, 15 ба 16: Орон сууцны орчны газрыг сервитутаар хязгаартай ашиглах ба инженерийн шугам сүлжээний засвар үйлчилгээнд саад учруулахыг хориглоно. Дундын өмчлөлийн засвар, хамгаалалтын зардлыг Иргэний хуульд заасны дагуу хуваарилах ба зарим сууц өмчлөгчийн ашиг сонирхолд илүү нийцэж байвал тухайн өмчлөгчөөр илүү өндөр хэмжээгээр төлүүлж болно.

Маргаан шийдвэрлэх үйл ажиллагаа

Хөршийн маргаан гарсан тохиолдолд дараах процессийн дагуу ажиллахыг зөвлөж байна.

Практик алхмууд:

1. Баримтжуулах: Маргаантай байгаа барилга, модны мөчир, хашааны зургийг авч, кадастрын мэдээллийн сангийн зураг болон газрын гэрчилгээтэйгээ тулгаж баримтжуулна.
2. Албан ёсны шаардлага хүргүүлэх: Хөршдөө зөрчлөө арилгах, эсхүл тохиролцоонд хүрэх тухай бичгээр шаардлага /баталгаат шуудан эсхүл баримтжуулсан хэлбэрээр/ хүргүүлнэ. Энэ нь дараа нь шүүхэд нотлох баримт болно.
3. Захиргааны байгууллагад хандах: Хэрэв газрын хил зааг маргаантай бол харьяа дүүрэг, аймгийн Газрын албанд хандаж хэмжилт хийлгэнэ. Хэрэв барилгын норм, нарны тусгал зөрчигдсөн бол Барилгын хөгжлийн төв болон мэргэжлийн хяналтын байгууллагад гомдол гаргана. Шаардлагатай бол Газрын тухай хуулийн §48.1.10-д зааснаар хувийн сервитут (бусдын газрыг хязгаарлагдмал ашиглах эрх) тогтоож болно.
4. Шүүхэд нэхэмжлэл гаргах: Дээрх алхмууд үр дүнд хүрэхгүй бол Иргэний хэргийн шүүхэд Иргэний хууль, 106-ийн 106.2 эсхүл Иргэний хууль, 135-ийн 135.3, 135.4-т заасныг үндэслэн "Эрх зөрчсөн үйлдэл зогсоох, зөрчлийг арилгуулах, буулгуулах" нэхэмжлэл гаргана.

Шүүхийн практик

Шүүхийн практикт газрын давхцал, орц гарц хаасан байдал болон барилгын зөвшөөрлийн маргааныг хэрхэн шийдвэрлэснийг дараах жишээнүүдээс харж болно:

• Хөршийн эрх зүйн шаардах эрхийн үндэслэл: [Тогтоол #1600] хэрэгт Дээд шүүхээс гаражийн орц гарцыг хааж хашаа барьсан тохиолдолд нэхэмжлэгчийн шаардлага нь Иргэний хууль, 135-ийн 135.4-т заасан хөршийн эрхийн зохицуулалтад хамаарна гэж тайлбарласан.
• Барилга буулгах, хөршийн эрх зөрчих: [Тогтоол #2949] тохиолдолд зөвшөөрөлгүйгээр барилгын норм дүрэм зөрчин гурван давхар амины орон сууц барьж, хөршийн ашиглалтын орчинд сөрөг нөлөө үзүүлсэн хариуцагчийн барилгыг албадан буулгахаар шийдвэрлэсэн. Харин [Тогтоол #2331] хэрэгт барилга нь өөрийн эзэмшил газар дээр баригдсан, нарны тусгалын дутагдлыг "ноцтой хохирол" гэж үзэх үндэслэлгүй гэж нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож байжээ.
• Орц гарц хаах ба Иргэний хууль, 106-ийн хэрэглээ: [Тогтоол #4169] хэрэгт нийтийн эзэмшлийн талбайд зөвшөөрөлгүй барьсан өргөтгөл нь гараашийн орц гарцыг хааж байгааг тогтоон Иргэний хууль, 106-ийн 106.2-т зааснаар уг өргөтгөлийг буулгахаар шийдвэрлэсэн. Эсрэгээрээ [Тогтоол #5320] болон [Тогтоол #5324] хэргүүдэд нэхэмжлэгч тал хойд хэсгээрээ орц гарц гаргах бүрэн боломжтой, хариуцагчийн эзэмшил хууль зөрчөөгүй байсан тул нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож байв.
• Газрын давхцал ба барилгын зөвшөөрөл: Тогтоол #831 дүгнэснээр, захиргааны байгууллага газар олгохдоо бусдын эзэмшил газартай давхцуулсан бол уг шийдвэр хууль бус болдог. Харин [Тогтоол #2768] хэрэгт барилгын нарны тусгалын норм зөрчигдсөн нь шинжээчээр тогтоогдсон тул барилгын ажлын зөвшөөрөл болон ашиглалтад авах комиссын актыг хууль бус болохыг тогтоож шийдвэрлэсэн.
• Хөөн хэлэлцэх хугацаа хамаарахгүй байх: Иргэний хууль, 141 болон ИХ-ийн §141.1-д зааснаар хөршийн хилийн зааг тогтоох (Иргэний хууль, 139), барилга буулгах, аюул зайлуулах шаардах (Иргэний хууль, 135), хөршийн газраар зам, шугам тавих (Иргэний хууль, 138) зэрэг шаардлагад хөөн хэлэлцэх хугацаа хамаарахгүй.

Түгээмэл асуултууд (FAQ)

1. Хөрш маань манай газар руу давуулан барилга барьж эхэлбэл би шууд буулгаж болох уу?

Шууд дур мэдэн буулгаж болохгүй. Иргэний хууль, 137-д зааснаар та хил зөрчин барилга барьж эхэлсэн даруй бичгээр эсэргүүцэл, шаардлага хүргүүлэх ёстой. Хэрэв мэдсээр байж чимээгүй байвал зөрчлийг хүлээн зөвшөөрсөнд тооцогдож, зөвхөн жил бүрийн нөхөн төлбөр шаардах эрхтэй үлдэх эрсдэлтэй.

2. Хөршийн модны мөчир манай хашаа руу орж ирээд нар хаагаад байвал шууд тайрч болох уу?

Эхлээд хөршдөө мөчрийг тайрч авах тухай шаардлага тавих шаардлагатай. Хэрэв боломжит хугацаанд засаж сайжруулаагүй бол Иргэний хууль, 106-ийн 106.2-т заасан өмчлөх эрхэд саад болж буй зөрчлийг арилгах хүрээнд өөрийн газар нутагт нэвтэрсэн хэсгийг тайрах эрх үүснэ.

3. Хөршийн барилга манай цонхны нарны гэрлийг хаасан тохиолдолд заавал барилгыг буулгах уу?

Шүүхийн практикт барилгыг шууд буулгах шийдвэр гаргах нь ховор бөгөөд нарны тусгал (ээвэрлэлт)-ын барилгын норм ба дүрэм (БНбД) үнэхээр ноцтой зөрчигдсөн үү гэдгийг шинжээчийн дүгнэлтээр тогтоодог. [Тогтоол #2331]-д зааснаар ялимгүй сүүдэрлэлтийг ноцтой хохирол гэж үзэхгүй тул нөхөн төлбөр олгох эсвэл нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож болно.

4. Хөршийн маргаанд шүүхэд хандах хугацаа хэтрэх гэж байдаг уу?

Иргэний хууль, 141-т зааснаар барилга буулгах, хилийн зааг тогтоох, газраар дамжин өнгөрөх зам шугам тавих зэрэг хөршийн эрхтэй холбоотой гол шаардлагуудад хөөн хэлэлцэх хугацаа хамаарахгүй.

5. Хашааны зардлыг хөршөөсөө заавал шаардаж болох уу?

Иргэний хууль, 139-ийн 139.1-д зааснаар хилийн зааг дээр хашаа барих, сэргээх зардлыг талууд өөрөөр тохиролцоогүй бол тэнцүү хэмжээгээр (50/50 хувь) хариуцах үүрэгтэй. Энэ дагуу хөршөөс зардлын талыг шаардах эрхтэй.

Дүгнэлт / Гол санаа

Хөршийн маргааныг шийдвэрлэх хамгийн оновчтой, зардал багатай арга бол Иргэний хууль, 134-т заасан "харилцан хүндэтгэх" зарчмын хүрээнд зөвшилцөж, хэлцэл байгуулах явдал юм. Хэрэв тохиролцоонд хүрч чадахгүй бол:

• Баримт цуглуулах: Кадастрын зураг, газрын гэрчилгээ болон фото зургаар хилийн зааг, зөрчлийг баталгаажуулах;
• Мэргэжлийн байгууллагад хандах: Газрын албаар хэмжилт хийлгэж, мэргэжлийн хяналтаар барилгын норм стандартын дүгнэлт гаргуулах;
• Шүүхийн журмаар хамгаалуулах: Иргэний хууль, 106, Иргэний хууль, 135-д зааснаар шүүхэд нэхэмжлэл гаргаж, зөрчлийг арилгуулах.

Хөршийн эрхтэй холбоотой ихэнх шаардлагад хөөн хэлэлцэх хугацаа хамаардаггүй тул иргэд хууль ёсны эрх ашгаа хэдийд ч хамгаалуулах боломжтойг анхаарна уу.

Анхааруулга: Энэхүү нийтлэл нь зөвхөн мэдээллийн зорилготой бөгөөд хууль зүйн албан ёсны зөвлөгөө болохгүй. Тодорхой хэрэг маргааны тухайд мэргэжлийн өмгөөлөгчөөс зөвлөгөө авна уу.