Баригдаж дуусаагүй барилгын орон сууцны өмчлөх эрхийг хэрхэн тогтоолгох вэ?

Таны захиалсан орон сууц баригдаж дуусаагүй, гацсан, эсвэл өмчлөх эрхийн гэрчилгээ гарахад хүндрэл гарсан тохиолдолд сандрах хэрэггүй. Баригдаж дуусаагүй барилгын орон сууцны өмчлөх эрхээ хамгаалах хамгийн найдвартай арга зам бол Улсын бүртгэлд "Урьдчилсан тэмдэглэл" хийлгэх, төлбөрийн баримтаа бүрэн хадгалах, мөн шаардлагатай бол шүүхэд хандаж өмчлөх эрхээ тогтоолгох эсвэл шаардлагатай бичиг баримтыг гаргуулах явдал юм. Энэхүү нийтлэлээр та эрхээ хэрхэн үе шаттайгаар хамгаалах, ямар хууль эрх зүйн үндэслэлд тулгуурлах талаар дэлгэрэнгүй мэдээлэл авах болно.

Хууль зүйн үндэслэл

Баригдаж дуусаагүй барилга нь "ирээдүйд бий болох хөрөнгө" тул үүнтэй холбоотой эрх зүйн харилцааг дараах хуулиудаар зохицуулдаг.

1. Өмчлөх эрхийн анхдагч үндэслэл: Иргэний хууль, 145-д зааснаар орон сууцыг дангаар өмчлөх эрх хууль буюу хэлцлийн үндсэн дээр үүсдэг. Харин үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх нь Улсын бүртгэлд бүртгүүлснээр бүрэн хүчин төгөлдөр болдог онцлогтой. Үүнийг Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай /шинэчилсэн найруулга/, 5-д тодорхой заасан.
2. Урьдчилсан тэмдэглэл: Барилга бүрэн дуусаагүй байхад өөрийн эрхээ баталгаажуулах хамгийн чухал хэрэгсэл бол Иргэний Хууль 185.1-д заасан "Урьдчилсан тэмдэглэл" юм. Энэ нь ирээдүйд бий болох хөрөнгийн шаардах эрхийг улсын бүртгэлд бүртгүүлэх боломжийг олгодог бөгөөд хэрэв таны захиалсан орон сууцыг давхар барьцаалах, дахин худалдах гэх мэт эрсдэлээс хамгаална.
3. Шаардах эрх шилжих: Захиалагч нь орон сууц захиалах гэрээний дагуу төлбөрөө бүрэн төлснөөр тухайн хөрөнгийг өөрийн өмчлөлд шилжүүлэн авах "шаардах эрх"-ийг олж авдаг. Энэ нь Иргэний Хууль 122.2-т заасан эрхийн шилжилтийн нэг хэлбэр юм. Шүүхүүд энэ төрлийн гэрээг ихэвчлэн Иргэний хууль, 343-т заасан "Ажил гүйцэтгэх гэрээ" эсвэл Иргэний хууль, 243-т заасан "Худалдах-худалдан авах гэрээ" гэж үздэг.
4. Барьцааны эрхийн зөрчил: Хэрэв барилгын компани барилгыг банкны барьцаанд тавьсан бол Үл Хөдлөх Эд Хөрөнгийн Барьцааны Тухай 13.1-д зааснаар гуравдагч этгээдийн (захиалагчийн) эрхийн талаар банкинд мэдэгдэх үүрэгтэй байдаг. Барьцааны бүртгэл нь таны өмчлөх эрхээс урьталж болзошгүй тул урьдчилсан лавлагаа авах нь чухал юм.

Өмчлөх эрх тогтоолгох процесс

Доорх диаграм нь эрхээ хэрхэн хамгаалах үе шатны алхмуудыг харуулна.

Практик алхамууд: Иргэн юу хийх ёстой вэ?

Хэрэв таны захиалсан барилга зогссон эсвэл өмчлөх эрхийн гэрчилгээ гарахад асуудал үүссэн бол дараах алхмуудыг хэрэгжүүлнэ:

1. Баримт бичгийн бүрэн бүрдүүлэлт

Өмчлөх эрхээ нотлох гол хэрэгсэл бол таны гар дээрх баримтууд юм. Дараах зүйлсийг заавал бүрдүүлж, эх хувиар нь хадгалах хэрэгтэй.

• Орон сууц захиалгаар барих, эсвэл худалдах-худалдан авах гэрээ.
• Төлбөр төлсөн баримтууд (банкны хуулга, кассын орлогын ордер, бэлэн бус гүйлгээний дэлгэрэнгүй мэдээ).
• Барилгын явцын зураг, бусад нотлох баримтууд.

2. Улсын бүртгэлийн лавлагаа авах

Тухайн баригдаж буй барилгын газар болон дуусаагүй барилга дээр ямар нэгэн барьцаа, битүүмж байгаа эсэхийг Улсын бүртгэлийн ерөнхий газраас лавлагаа авч шалгах нь чухал. Энэ нь таны эрх гуравдагч этгээдийн эрхтэй мөргөлдөх эсэхийг урьдчилан тодорхойлох боломжийг олгоно. Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай /шинэчилсэн найруулга/, 10-д зааснаар дуусаагүй барилгыг хүртэл улсын бүртгэлд анх удаа бүртгэхдээ тодорхой мэдээллийг тусгах ёстой байдаг.

3. Урьдчилсан тэмдэглэл хийлгэх

Барилга ашиглалтад орохоос өмнө таны хамгийн хүчтэй зэвсэг бол "Урьдчилсан тэмдэглэл" юм. Иргэний Хууль 185.4-ийн дагуу улсын бүртгэлд өөрийн шаардах эрхээ бүртгүүлснээр, уг эд хөрөнгийг бусад этгээдэд худалдах, барьцаалах тохиолдолд таны эрх хамгаалагдана. Хэрэв компани зөвшөөрөхгүй бол шүүхийн журмаар энэхүү тэмдэглэлийг хийлгэх эрхтэй.

4. Шүүхэд нэхэмжлэл гаргах

Барилгын компани гэрээний үүргээ биелүүлэхгүй, хугацаа хэтрүүлсэн эсвэл барьцаанд тавих зэрэг эрх зөрчсөн тохиолдолд Иргэний хэргийн шүүхэд хандана. Нэхэмжлэлийн шаардлагаа дараах байдлаар тодорхойлж болно:

• Орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох
• Өмчлөх эрхийн гэрчилгээ гаргахад шаардлагатай бичиг баримтыг бүрдүүлэхийг даалгах

Шүүхийн практик

Шүүхийн шийдвэрүүдээс харахад "Банкны барьцаа", "Давхар худалдаа", "Барилгын гүйцэтгэлийн хувь" зэрэг нь маргааны гол сэдэв болдог.

1. Банкны барьцааны маргаан

• Барьцаа давуу эрхтэй байх тохиолдол: Тогтоол #903-д зааснаар, хэрэв барилгын компани иргэнтэй гэрээ байгуулахаас ӨМНӨ тухайн хөрөнгийг банкинд барьцаалсан, мөн тухайн иргэн энэ талаар мэдээгүй байсан ч барьцааны эрх хүчин төгөлдөр хэвээр байх магадлалтай.
• Захиалагчийн эрх хамгаалагдах тохиолдол: Харин иргэн төлбөрөө төлж, эзэмшилдээ авсны дараа компани иргэний зөвшөөрөлгүйгээр ДАРАА НЬ барьцаанд тавьсан бол иргэн шүүхэд хандаж өмчлөх эрхээ хамгаалуулах, эсхүл энэ талаар банк мэдэж байсан бол барьцааны гэрээг хүчин төгөлдөр бусд тооцуулах боломжтой. Үүнтэй төстэй маргааныг Тогтоол #9509 хэрэгт хянан шийдвэрлэсэн бөгөөд нэхэмжлэгч өмчлөх эрхээ бүртгүүлээгүй байсан тул шударга барьцаалагчийн эрх давуу байх үндэслэлтэй гэж үзсэн.
• Захиргааны шүүхийн харьяалал: Тогтоол #944-аас үзвэл, Улсын бүртгэлийн байгууллага барьцаалагчийн зөвшөөрөлгүйгээр өмчлөх эрхийг шилжүүлэн бүртгэхээс татгалзсан үйлдэл нь хууль ёсны гэж үзэх хандлагатай байдаг. Иймд эхлээд Иргэний хэргийн шүүхээр өмчлөх эрхийн маргаанаа шийдвэрлүүлэх нь зүйтэй.

2. Давхар худалдаа, эзэмшлийн маргаан

Барилгын компани нэг орон сууцыг хоёр өөр иргэнд давхардуулан худалдах тохиолдол их гардаг. Тогтоол #10800 хэрэгт Улсын дээд шүүхээс "Үл хөдлөх эд хөрөнгийн хувьд өмчлөх эрх нь эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлд тулгуурлана" гэсэн чухал зарчмыг тунхагласан. Өөрөөр хэлбэл, хэн нь түрүүлж улсын бүртгэлд бүртгүүлсэн бэ гэдэг нь шийдвэрлэх ач холбогдолтой. Мөн дуусаагүй барилгын гүйцэтгэлийн хувь нь маргаан үүсгэдэг. Тогтоол #10360 хэрэгт шүүх дутуу гүйцэтгэлтэй барилгыг өмчлөх эрх олгогдсон онцлогийг, гүйцэтгэгч болон өмчлөгчийн хоорондын тохиролцоог нарийвчлан тодруулаагүйгээс хэргийг дахин хэлэлцүүлэхээр буцаасан.

3. Бичиг баримт гаргуулахыг даалгах маргаан

Барилга бүрэн баригдаж дууссан боловч компани бичиг баримтыг бүрдүүлж өгөхгүй, улмаар та өмчлөх эрхийн гэрчилгээгээ авч чадахгүй байгаа бол шүүхээр даалгуулах боломжтой. Тогтоол #10406 хэрэгт шүүх нэхэмжлэгчийг өмчлөгчөөр тогтоож, хариуцагч компанид үл хөдлөх эд хөрөнгө бүртгүүлэхтэй холбоотой бичиг баримтуудыг гаргаж өгөхийг даалгасан. Энэ нь таны эрхийг бүрэн хамгаалах чухал механизм юм.

Түгээмэл асуултууд (FAQ)

Асуулт 1: Барилга барьж дуусаагүй байхад өмчлөгчөөр тогтоолгох боломжтой юу?

Хариулт: Барилгын гүйцэтгэлийн хувь бага буюу 100 хувь дуусаагүй, ашиглалтад ороогүй байхад шүүхээр өмчлөгчөөр тогтоолгох нь төвөгтэй. Учир нь энэ нь "ирээдүйд бий болох эд хөрөнгө" гэж тооцогддог. Гэхдээ та гэрээний үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулах, эсхүл урьдчилсан тэмдэглэл хийлгэх замаар эрхээ хамгаалж болно. Хэрэв барилгын гүйцэтгэлийн хувь өндөр, ашиглалтад орох шатандаа явж байгаа бол шүүх өмчлөгчөөр тогтоох боломжтой.

Асуулт 2: Урьдчилсан тэмдэглэл гэж юу вэ, яагаад чухал вэ?

Хариулт: Урьдчилсан тэмдэглэл нь Иргэний хуульд зааснаар ирээдүйд бий болох хөрөнгөтэй холбоотой шаардах эрхээ улсын бүртгэлд бүртгүүлэх үйлдэл юм. Энэ нь таны захиалсан орон сууцыг компани дахин бусдад худалдах, барьцаалахаас өмнө "энэ хөрөнгийг шаардах эрхтэй этгээд байна" гэдгийг албан ёсоор мэдээлэх ач холбогдолтой. Ингэснээр та гуравдагч этгээдэд учирч болох хохирлоос өөрийгөө хамгаална.

Асуулт 3: Компани дампуурсан эсвэл үйл ажиллагаа нь зогссон бол яах вэ?

Хариулт: Хэрэв компани татан буугдсан бол татан буугдах ажиллагааны хүрээнд өөрийн шаардах эрхээ зээлдүүлэгчийн хувьд зарлаж, эд хөрөнгөөс нь нэхэмжлэх боломжтой. Харин үйл ажиллагаа нь зогссон, харилцах боломжгүй болсон бол шүүхэд нэхэмжлэл гаргахдаа компанийн хуулийн хаяг болон улсын бүртгэлийн дугаарыг ашиглах хэрэгтэй. Шүүх хариуцагчийг зарлан дуудах ажиллагааг хуулийн дагуу явуулж, таны хэргийг шийдвэрлэх боломжтой.

Асуулт 4: Орон сууцаа өмчлөх эрхийг тогтоолгох хөөн хэлэлцэх хугацаа хэр урт вэ?

Хариулт: Өмчлөх эрхийг тогтоолгох шаардлага нь өмчийн маргаан тул хөөн хэлэлцэх хугацаа хамаарахгүй. Гэхдээ гэрээний үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулах (жишээ нь: алданги гаргуулах) шаардлага нь Иргэний хуульд заасан хөөн хэлэлцэх ерөнхий хугацаа буюу 3 жилийн дотор шүүхэд нэхэмжлэх эрхтэй. Тиймээс эрхээ зөрчигдсөн үеэс эхлэн хугацаа алдалгүй арга хэмжээ авах нь чухал.

Асуулт 5: Банкны барьцаанд байгаа бол өмчлөх эрхээ яаж авах вэ?

Хариулт: Хэрэв таны захиалсан орон сууц банкны барьцаанд бүртгэгдсэн бол та эхлээд барьцааны гэрээг хүчин төгөлдөр бусд тооцуулах, эсхүл барьцааны зүйлээс чөлөөлүүлэх нэхэмжлэлийг Иргэний хэргийн шүүхэд гаргах шаардлагатай. "Би төлбөрөө төлсөн" гэдэг нь дангаараа банкны барьцааны эрхийг үгүйсгэхгүй. Хэрэв банк "шударга" барьцаалагч байсан (таны эрхийг мэдээгүй байсан) бол таны эрх хязгаарлагдаж, зөвхөн барилгын компаниас хохирлоо нэхэмжлэх эрхтэй болж болзошгүй.

Дүгнэлт / Гол санаа

Баригдаж дуусаагүй барилгын өмчлөх эрхийг тогтоолгох нь иргэнээс хууль зүйн өндөр мэдлэг, сонор сэрэмж шаарддаг нарийн процесс юм.

1. Сэргийлэх арга хэмжээ: Гэрээ байгуулахын өмнө тухайн хөрөнгө барьцаанд байгаа эсэхийг заавал шалгаж, гэрээгээ нотариатаар гэрчлүүлэх.
2. Баримтжуулалт: Төлбөр төлсөн баримтаа төгрөг тутамд алдалгүй хадгалах.
3. Урьдчилан хамгаалах: Барилга баригдах явцад Улсын бүртгэлд "Урьдчилсан тэмдэглэл" хийлгэхийг шаардах, эсхүл шүүхээр хийлгүүлэх.
4. Шуурхай арга хэмжээ: Хэрэв эрх тань зөрчигдсөн бол хөөн хэлэлцэх хугацаа алдалгүй, нотлох баримтаа бүрдүүлэн шүүхэд хандах.

Дээрх алхмуудыг чанд мөрдсөнөөр та өөрийн хөрөнгө оруулалтаа найдвартай хамгаалж, өмчлөх эрхээ баталгаажуулах бүрэн боломжтой юм.