Гэр бүлийн гишүүдийн дундын өмчлөлийн үл хөдлөх хөрөнгийг захиран зарцуулах журам

TL;DR: Гэр бүлийн дундын өмчлөлийн үл хөдлөх хөрөнгийг захиран зарцуулахдаа насанд хүрсэн бүх гишүүний нотариатаар гэрчлүүлсэн бичгээр зөвшөөрөл зайлшгүй шаардлагатай бөгөөд зөвшөөрөлгүйгээр хийсэн хэлцэл хүчин төгөлдөр бус байна.

Гэр бүлийн амьдралын явцад бий болсон орон сууц, хашаа байшин, газар зэрэг үл хөдлөх хөрөнгө нь ихэвчлэн гэр бүлийн гишүүдийн хамтран өмчлөх дундын өмч байдаг. Гэвч энэхүү хөрөнгийг зарах, бэлэглэх эсвэл барьцаалах үед бусад гишүүдийн зөвшөөрлийг авахгүй байх, улмаар хэлцэл хүчин төгөлдөр бус болох эрсдэл түгээмэл гардаг. Энэхүү нийтлэлээр гэр бүлийн дундын өмчийг захиран зарцуулах хууль ёсны журам болон анхаарах асуудлуудыг тайлбарлая.

1. Гэр бүлийн хөрөнгийн төрөл: Дундын юу, Хуваарьт уу?

Хөрөнгийг захиран зарцуулахаас өмнө тухайн хөрөнгө нь "дундын өмч" үү эсвэл "хуваарьт өмч" үү гэдгийг тодорхойлох нь хамгийн чухал юм. Учир нь өмчийн хэлбэрээс хамаарч захиран зарцуулах журам эрс ялгаатай.

Хамтран өмчлөх дундын өмч

Иргэний хууль, 126-д зааснаар гэрлэснээс хойш хамтран амьдарсан хугацаанд бий болсон хөрөнгө нь дундын өмч мөн. Үүнд:

• Гэр бүлийн гишүүд болон тэдгээрийн хамтын хөдөлмөр, аж ахуйн үйл ажиллагаанаас олсон орлого, мөнгөн хуримтлал, шинээр бий болсон хөрөнгө;
• Дундын хөрөнгийн орлогоор олж авсан үл хөдлөх болон хөдлөх эд хөрөнгө (үнэт цаас, ногдол хувь орно);
• Гэрлэгчдийн хэн нэгний нэр дээр байгаагаас үл хамааран гэрлэснээс хойш бий болсон бусад хөрөнгө;
• Гэр бүлийн гишүүн өөрийн хуваарьт хөрөнгөөс дундын өмчид зориулж шилжүүлсэн хөрөнгө.

Анхаарах онцгой тохиолдол: Гэрлэснээс хойш гэр ахуйн ажил эрхэлсэн, хүүхэд асарсан, өвчтэй байсан болон хүндэтгэн үзэх бусад шалтгаанаар орлого олоогүй байсан эхнэр, нөхөр, гэр бүлийн бусад гишүүн хамтран өмчлөх эрхээ алдахгүй. Өөрөөр хэлбэл, орлогын эх үүсвэргүй ч гэсэн хуулиар дундын өмчид тэгш эрхтэй гэж үзнэ.

Түүнчлэн, гэр бүлийн гишүүний хуваарьт эд хөрөнгийг гэр бүлийн бусад гишүүд их засвар хийсэн, шинэчилсэн, өөрчлөн тоноглосны улмаас үнэ нь үлэмж нэмэгдсэн, эсхүл анх гэр бүл болоход нь зориулагдсан (орон сууц, гэр, хашаа, байшин зэрэг) бол шүүх хамтран өмчлөх дундын эд хөрөнгө болгон тогтоож болдог.

Гэр бүлийн гишүүний хуваарьт хөрөнгө

Дараах хөрөнгийг хуваарьт хөрөнгө гэж үзэж, тухайн гишүүн дангаар захиран зарцуулах эрхтэй:

• Гэрлэхийн өмнө олж авсан хөрөнгө;
• Өв, бэлэглэлийн журмаар авсан хөрөнгө;
• Амин хувийн хэрэгцээний зүйлс.

Хэрэв гэр бүлийн гишүүн хуваарьт хөрөнгөө дундын өмчид шилжүүлэхээр шийдвэрлэсэн бол уг хөрөнгө дундын өмчийн зохицуулалтад шилжинэ.

2. Үл хөдлөх хөрөнгийг захиран зарцуулах журам

Гэр бүлийн хамтран өмчлөх дундын үл хөдлөх хөрөнгийг (орон сууц, байшин, газар) захиран зарцуулахад хуулиар нарийн шаардлага тавьдаг бөгөөд үүнийг зөрчсөн хэлцэл ноцтой үр дагаварт хүргэдэг.

• Бичгээр гаргасан зөвшөөрөл: Иргэний хууль, 128-д зааснаар гэр бүлийн гишүүдийн хэн нэг нь үл хөдлөх хөрөнгөө захиран зарцуулахдаа (худалдах, барьцаалах, бэлэглэх гэх мэт) гэр бүлийн насанд хүрсэн бүх гишүүний бичгээр гаргаж, нотариатаар гэрчлүүлсэн зөвшөөрлийг заавал авах ёстой. Энэ нь зөвхөн эхнэр, нөхөр төдийгүй хамтран өмчлөгч бусад насанд хүрсэн хүүхэд, ах дүү гэх мэт хүмүүсийг хамрана.
• Хүчин төгөлдөр бус хэлцлийн үр дагавар: Зөвшөөрөл аваагүй хийсэн хэлцэл нь Иргэний хууль, 56-ийн 56.1.8-д заасан "хуульд заасан тохиолдолд зохих этгээдийн зөвшөөрөлгүй хийсэн хэлцэл" гэж үзэгдэж хүчин төгөлдөр бус болно. Энэ тохиолдолд талууд хэлцлээр шилжүүлсэн бүх зүйлээ харилцан буцааж өгөх, боломжгүй бол үнийг төлөх үүрэг хүлээнэ. Хэрэв хэлцэл хийсэн этгээд буруутай бол бусдад учруулсан хохирлыг нөхөн төлнө.
• Барьцааны онцгой журам: Үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны тухай, 10-д зааснаар дундын өмчлөлийн үл хөдлөх хөрөнгийг барьцаалахад өмчлөгч ТУС БҮРИЙН зөвшөөрлийг бичгээр (эсвэл тоон гарын үсгээр баталгаажуулсан цахим хэлбэрээр) авах шаардлагатай. Хэрэв хэсгээр өмчлөгч өөрт ногдох хэсгээ барьцаалбал бусад өмчлөгчид мэдэгдэх үүрэгтэй бөгөөд худалдах тохиолдолд тэд тэргүүн ээлжинд худалдан авах давуу эрхтэй.
• Хувьчлагдсан орон сууц: Төрийн өмчийн орон сууцыг хувьчилж авсан бол тухайн сууцыг захиран зарцуулах харилцааг мөн Иргэний хуулийн 126-130 дугаар зүйлд заасны дагуу зохицуулна.

Дараах диаграмаас зөвшөөрөлтэй болон зөвшөөрөлгүй хэлцлийн ялгааг харж болно:

3. Иргэний хийх ёстой практик алхамууд

Хэрэв та гэр бүлийн дундын өмчлөлийн үл хөдлөх хөрөнгөө захиран зарцуулах гэж байгаа бол дараах алхмуудыг сайтар мөрдөөрэй:

1. Өмчлөх эрхийн гэрчилгээг шалгах: Улсын бүртгэлийн гэрчилгээ дээр хэдэн хүн өмчлөгчөөр бүртгэгдсэнийг харах. Гэхдээ зөвхөн нэг хүний нэр дээр байсан ч гэрлэснээс хойш олж авсан бол дундын өмч байх магадлал өндөр. Иргэний хууль, 126-д зааснаар нэр дээр байгаагаас үл шалтгаалан гэрлэсний дараах хөрөнгө дундын өмчид хамаарна.
2. Гэр бүлийн гишүүдийн хурлыг хийх: Хөрөнгийг захиран зарцуулах талаар насанд хүрсэн бүх гишүүн харилцан тохиролцох ёстой. Энэ нь хуульд заасан үндсэн шаардлага.
3. Нотариат дээр очих: Насанд хүрсэн бүх гишүүн өөрийн биеэр иргэний үнэмлэхтэйгээ очиж, зөвшөөрлийн хуудас дээр гарын үсэг зурж, нотариатаар батлуулна. Нотариатын үйлдэл нь хэлцлийн хууль ёсны баталгаа болдог.
4. Улсын бүртгэлд бүртгүүлэх: Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай, 3-т зааснаар үл хөдлөх хөрөнгийн эрхийн шилжилтийг улсын бүртгэлд бүртгүүлж, дугаар авснаар хэлцэл бүрэн хүчин төгөлдөр болно.
5. Хүүхдийн эрхийг хамгаалах: Хэрэв өмчлөгч дунд насанд хүрээгүй хүүхэд байгаа бол түүний эрх ашгийг хохироохгүй байх үүргийг асран хамгаалагч хүлээнэ. Шаардлагатай тохиолдолд хүүхдийн эрх ашгийг хамгаалах төлөөлөгчийг Засаг дарга томилж болно.

Онцгой анхааруулга: Бүртгэлд итгэсэн гуравдагч этгээдийн эрх

Хэрэв таны нэр дээр бүртгэлтэй дундын хөрөнгийг бусад гишүүдийн зөвшөөрөлгүйгээр худалдсан ч, худалдан авагч нь улсын бүртгэлд итгэж, тухайн хөрөнгийг шударгаар олж авсан бол түүний эрхийг хууль хамгаалдаг. Тогтоол #11041-д дурдсанаар, улсын бүртгэлд хамтран өмчлөгчөөр бүртгүүлээгүй бол гуравдагч этгээд таны эрхийн талаар мэдэх боломжгүй тул хэлцэл хүчин төгөлдөрт тооцогдож болзошгүй. Иймээс дундын өмчлөгч бүр улсын бүртгэлд өөрийн эрхээ бүртгүүлсэн байх нь маш чухал юм.

4. Шүүхийн практик ба анхаарах тохиолдлууд

Шүүхийн практикт гэр бүлийн дундын өмчлөлийн маргаан ихээхэн гардаг бөгөөд дараах нөхцөл байдалд хэрхэн шийдвэрлэгдсэнийг харвал зүй тогтол нь тодорхой болно.

Зөвшөөрөлгүй худалдсан хэлцэл

Тогтоол #11080 тохиолдолд нэхэмжлэгч нь гэр бүлийн гишүүний зөвшөөрөлгүйгээр худалдсан хэлцлийг хүчин төгөлдөр бусд тооцуулахаар шүүхэд хандсан. Шүүхээс Иргэний хуулийн 56.1.8-ыг баримтлан зөвшөөрөлгүй хэлцлийг хүчингүй болгож, хөрөнгийг анхны байдалд нь сэргээхээр шийдвэрлэсэн. Мөн дүр үзүүлэн хийсэн (56.1.2) хэлцлийг хүчин төгөлдөр бус гэж үзсэн.

Тогтоол #6847 хэрэгт нөхөр нь эхнэрийн зөвшөөрөлгүйгээр гэр бүлийн орон сууцны зарим хэсгийг ээждээ бэлэглэсэн. Шүүх бэлэглэлийн гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэж үзэж, зөвхөн Иргэний хуулийн 56.1.8-ыг баримтлан шийдвэрлэсэн. Бэлэглэлийн гэрээгээр үл хөдлөх хөрөнгийг шилжүүлэхэд мөн адил зөвшөөрөл шаардагддаг нь энэ хэргээр тодорхой харагддаг.

Хөөн хэлэлцэх хугацаа

Тогтоол #6072 хэрэгт 1999 онд зөвшөөрөлгүй худалдсан орон сууцны маргааныг 2017 онд нэхэмжилсэн. Шүүх нэхэмжлэгч нар хөөн хэлэлцэх хугацааг хэтрүүлсэн гэж үзэн нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгосон. Чухал анхааруулга: Та өөрийн эрх зөрчигдсөнийг мэдсэн, эсвэл мэдэх ёстой байсан үеэс хойш 3 жилийн дотор нэхэмжлэл гаргах ёстой. Хэрэв та удаан хугацаанд мэдээгүй гэдгээ нотолж чадахгүй бол эрхээ сэргээлгэх боломжгүй болно.

Барьцаа болон улсын бүртгэл

Тогтоол #8583 хэрэгт эхнэр нь гэр бүлийн гишүүдийн зөвшөөрөлгүйгээр орон сууцаа банкинд барьцаалсан. Гэвч орон сууц зөвхөн түүний нэр дээр бүртгэлтэй байсан тул банк улсын бүртгэлд итгэж гэрээ байгуулсан нь хууль ёсны гэж шүүх дүгнэсэн. Иймээс хамтран өмчлөгч бүр эрхээ бүртгүүлээгүй тохиолдолд гуравдагч этгээдийн эрх ашиг давамгайлдаг.

Өмнөх хэсэгт дурдсанчлан, Тогтоол #944-өөр барьцаалагчийн зөвшөөрөлгүйгээр өмчлөх эрх шилжүүлэх боломжгүй гэдгийг, Тогтоол #936, Тогтоол #958-аар газар эзэмших эрх дуусгавар болсон үед захиран зарцуулах эрхгүй болохыг тус тус тогтоосон. Тогтоол #998-д Засаг даргын захирамжаар олгосон газар өмчлөх эрх бусдын эрхийг зөрчсөн тохиолдолд захиргааны хэргийн шүүхээр хүчингүй болгодог жишгийг харуулсан.

Түгээмэл асуултууд (FAQ)

Q: Миний нэр дээр бүртгэлтэй ч гэрлэсний дараа авсан орон сууцыг би ганцаараа зарж болох уу? A: Үгүй. Иргэний хууль, 126-д зааснаар гэрлэснээс хойш бий болсон хөрөнгө нь хэний нэр дээр бүртгэгдсэнээс үл хамааран дундын өмчид хамаарах тул эхнэр (нөхөр)-ийн нотариатаар гэрчлүүлсэн зөвшөөрөл зайлшгүй шаардлагатай. Зөвшөөрөлгүйгээр хийсэн хэлцэл хүчин төгөлдөр бус болно.

Q: Гэр бүлийн гишүүдийн зөвшөөрөлгүйгээр худалдсан хөрөнгөө хэр удаан хугацаанд буцаан шаардах эрхтэй вэ? A: Эрхээ зөрчигдсөнийг мэдсэн, эсвэл мэдэх ёстой байсан үеэс хойш 3 жилийн дотор шүүхэд нэхэмжлэл гаргах эрхтэй. Тогтоол #6072-т үзсэнээр, хэрэв та удаан хугацаанд мэдээгүй гэдгээ баримтаар нотолж чадахгүй бол хөөн хэлэлцэх хугацаа хэтрүүлсэн гэж үзэгдэж нэхэмжлэл хэрэгсэхгүй болох эрсдэлтэй.

Q: Насанд хүрээгүй хүүхэд дундын өмчлөгчөөр бүртгэлтэй бол хөрөнгийг хэрхэн захиран зарцуулах вэ? A: Хүүхдийн хууль ёсны төлөөлөгч (эцэг, эх, асран хамгаалагч) нь Гэр бүлийн тухай, 25-д зааснаар хүүхдийн эрх, ашиг сонирхлыг хамгаалах үүрэгтэй. Хэрэв төлөөлөгчийн болон хүүхдийн ашиг сонирхол зөрчилдвөл Засаг дарга хүүхдийн эрх ашгийг хамгаалах тусгай төлөөлөгч томилж болно. Энэ төлөөлөгчийн зөвшөөрөлтэйгээр хөрөнгийг захиран зарцуулна.

Q: Дундын өмчлөлд байгаа үл хөдлөх хөрөнгийн өөрт ногдох хэсгээ бусдад худалдах боломжтой юу? A: Иргэний хууль, 108-д зааснаар хэсгээр өмчлөгч өөрт ногдох хэсгээ худалдахаар шийдвэрлэсэн бол бусад өмчлөгчид мэдэгдэх үүрэгтэй. Тэд 1 сарын дотор хариу өгөхгүй, эсвэл татгалзвал санал болгосон үнээс багагүй үнээр гуравдагч этгээдэд худалдах эрх нээгдэнэ.

Q: Нотариатаар гэрчлүүлээгүй ч бүх гишүүд амаар зөвшөөрсөн бол хэлцэл хүчин төгөлдөр үү? A: Үгүй. Хуульд үл хөдлөх хөрөнгийн дундын өмчлөлийн зөвшөөрлийг бичгээр гаргаж, нотариатаар гэрчлүүлэх шаардлагыг тусгайлан заасан. Энэ хэлбэрийн шаардлагыг хангаагүй хэлцэл нь Иргэний хууль, 56-ийн 56.1.8-д зааснаар хүчин төгөлдөр бус байна.

Дүгнэлт ба Гол санаа

Гэр бүлийн дундын өмчлөлийн үл хөдлөх хөрөнгө нь зөвхөн гэрчилгээ дээр нэр нь бичигдсэн хүний өмч биш, харин гэр бүлийн бүх гишүүдийн хамтын эрх ашгийг агуулж байдаг. Иймээс иргэн та дараах үндсэн зарчмыг санаж явах нь чухал:

• Зөвшөөрөл заавал шаардлагатай: Дундын өмчийн үл хөдлөх хөрөнгийг захиран зарцуулахдаа насанд хүрсэн гишүүн бүрийн нотариатаар гэрчлүүлсэн бичгээр зөвшөөрлийг заавал авах ёстой. Зөвшөөрөлгүйгээр хийсэн хэлцэл хүчин төгөлдөр бус бөгөөд хүлээн авсан зүйлээ харилцан буцаах үүрэг үүснэ.
• Бүртгэлд эрхээ бүртгүүл: Хамтран өмчлөгч бүр өөрийн эрхээ улсын бүртгэлд бүртгүүлсэн байх нь гуравдагч этгээдээс эрхээ хамгаалах үндсэн баталгаа болдог.
• Хүүхдийн эрх ашгийг хамгаал: Өмчлөгч дунд насанд хүрээгүй хүүхэд байгаа тохиолдолд түүний хууль ёсны ашиг сонирхлыг тэргүүнд тавих ёстой.
• Маргааныг хугацаанд нь шийдвэрлэ: Эрх зөрчигдсөнөө мэдсэн үеэс хойш 3 жилийн дотор шүүхэд хандах эрхээ эдлэхгүй бол хөөн хэлэлцэх хугацаа сунжран эрх сэргээх боломжгүй болдог.
• Хөрөнгийн эрхээ гэрээгээр зохицуул: Болзошгүй маргаанаас урьдчилан сэргийлэхийн тулд гэр бүлийн гишүүд хөрөнгийн харилцаагаа гэрээгээр тодорхой болгож болно.

Хууль тогтоомжийг зөв мөрдөх нь таны гэр бүлийн өмч хөрөнгө, эрх зүйн аюулгүй байдал, сэтгэл санааны тайван байдлын баталгаа болно.