Орон сууцны хамтран өмчлөгчөөс түрээсийн төлбөр шаардах эрх зүйн үндэслэл

Орон сууцны хамтран өмчлөгч нь тухайн орон сууцыг бүхэлд нь эзэмшиж байгаа, эсхүл бусдад түрээслүүлэн ашиг олж буй нөгөө өмчлөгчөөсөө өөрт ногдох хэсэгтээ тохирох түрээсийн төлбөр, олох байсан үр шимийг Иргэний хуулийн 108.5, 487.1 болон 492.1-д заасны дагуу шаардах бүрэн эрхтэй.

Оршил

Иргэдийн дунд орон сууцыг дундаа хэсгээр буюу хамтран өмчлөх тохиолдол маш түгээмэл байдаг. Гэвч амьдрал дээр гэр бүл цуцлуулах, тусдаа амьдрах, эсхүл хамтран бизнес эрхлэхээ больсон үед нэг өмчлөгч нь тухайн орон сууцанд ганцаараа амьдрах, бусад өмчлөгчийг нэвтрүүлэхгүй байх, эсхүл бусдад түрээслүүлж ашгийг нь ганцаараа авах зэрэг зөрчил байнга үүсдэг. Энэ тохиолдолд орон сууцанд оршин сууж чадахгүй байгаа, эсхүл ашиг авч чадахгүй байгаа өмчлөгч нь өөрт ногдох хэсэгтээ тохирох "түрээсийн төлбөр" эсхүл "үр шим"-ийг шаардах эрхтэй эсэх нь хууль зүйн болон практикийн хувьд чухал асуудал юм.

Монгол Улсын Иргэний хууль, 101-д заасан өмчлөх эрхийн суурь зарчим болон дундын өмчлөлийн зүйлийг ашиглах, түүнээс олсон үр шимийг хуваарилах харилцааг хэрхэн зохицуулдаг болохыг доор гүнзгийрүүлэн тайлбарлая.

Хууль зүйн үндэслэл ба эрх зүйн мэргэшлийн дүгнэлт

Орон сууцны дундаа өмчлөгчдийн харилцааг Иргэний хууль, 108, Иргэний хууль, 302, Иргэний хууль, 318 болон Иргэний хууль, 492-д зааснаар зохицуулдаг.

1. Дундын өмч ба үр шим хуваарилалт

Иргэний Хууль 108.5-д зааснаар:

• Хууль буюу гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол дундын өмчлөлийн зүйлийг ашигласнаас олсон үр шимийг (түрээсийн орлого гэх мэт) дундаа хэсгээр өмчлөгчид нь өөрт ногдох хэсгээр хувь тэнцүүлэн, дундаа хамтран өмчлөгчид нь тэнцүү хэмжээгээр хувааж авах эрхтэй.
• Дундын өмчлөлийн зүйлийг арчлан хамгаалах, хадгалахтай холбогдсон зардлыг мөн энэхүү хувь хэмжээгээр хариуцна.

2. Хэсгээр өмчлөгчийн эрх ба ашиглалтын зааг

Иргэний Хууль 487.1-д "Өмчлөгч бүр өөрт оногдох хэсэгт ногдох үр шимийг өмчлөх эрхтэй" гэж заасан. Хэрэв иргэн орон сууцны 50 хувийн өмчлөгч бол бусдад түрээслүүлснээс олсон орлогын 50 хувийг шууд шаардах үндэслэлтэй.

3. Бусад өмчлөгчийн эрхийг хязгаарлахыг хориглох

Иргэний Хууль 488.3-д зааснаар бусад өмчлөгчийн зөвшөөрөлгүйгээр түүний оногдох хэсгийг ашиглах эрхийг хязгаарлаж болохгүй. Хэрэв нэг өмчлөгч орон сууцыг бүхэлд нь эзэмшиж, нөгөө талдаа ашиглах боломж олгохгүй байгаа бол Иргэний хууль, 492 болон Иргэний хууль, 493 (Үндэслэлгүйгээр хөрөнгөжих)-д зааснаар өөрт ногдох хэсгийг ашигласантай дүйцэхүйц түрээсийн төлбөр, олох байсан орлогыг шаардах эрх үүснэ.

4. Гэр бүлийн дундын өмчийн онцлог ба хуваарьт хөрөнгө

Гэр бүлийн гишүүдийн хувьд Иргэний хууль, 126-д зааснаар гэрлэснээс хойш бий болсон хөрөнгө дундын өмч байна. Гэрлэлт цуцлуулах эсвэл тусдаа амьдрах үед Иргэний хууль, 129-д заасны дагуу ногдох хэсгээ тогтоолгосны дараа түрээс болон олох байсан үр шимийг шаардах нь шүүхийн практикт илүү тодорхой шийдвэрлэгддэг.

Практик алхамууд ба хөөн хэлэлцэх хугацаа

Хамтран өмчлөгчөөсөө түрээсийн төлбөр, олох байсан үр шимийг шаардахын тулд дараах хууль зүйн алхмуудыг хийнэ:

Алхам 1: Өмчлөх эрхийн төлөвийг нягтлах

Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн лавлагаа авч, өмчлөгчдөөр хэн бүртгэгдсэн, "Дундаа хамтран өмчлөх" эсхүл "Дундаа хэсгээр өмчлөх" Иргэний хууль, 108 алиных нь дагуу бүртгэгдсэнийг тогтооно.

Алхам 2: Бичгээр шаардлага (Мэдэгдэл) хүргүүлэх

Нөгөө өмчлөгчдөө албан ёсоор мэдэгдэл хүргүүлнэ. Мэдэгдэлд:

• Өмчлөх эрхийг хязгаарлаж буй үйлдлийг зогсоох эсхүл ашиглах журмыг тохирох;
• Зах зээлийн сарын түрээсийн ханшид үндэслэн өөрт ногдох хэсгийг сүүлийн саруудад нөхөн төлөх;
• Шаардлагыг биелүүлээгүй тохиолдолд шүүхэд хандах тухай сануулна.

Алхам 3: Нотолгооны баримт цуглуулах

1. Зах зээлийн үнэлгээ: Хөрөнгийн үнэлгээний тусгай зөвшөөрөлтэй байгууллагаар тухайн орон сууцны сарын түрээсийн зах зээлийн үнэ цэнийг тогтоосон дүгнэлт гаргуулах.
2. Ашиглаж байсан нотолгоо: Нөгөө өмчлөгч тухайн байрыг ганцаараа ашиглаж буйг эсхүл бусдад түрээслүүлж ашиг олж байгааг нотлох (оршин суугчдын тодорхойлолт, цагдаагийн лавлагаа, түрээсийн гэрээ, дансны хуулга гэх мэт).

Алхам 4: Шүүхэд нэхэмжлэл гаргах

Тохиролцоонд хүрээгүй тохиолдолд хариуцагчийн оршин суух газрын Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхэд Иргэний хууль, 106 болон Иргэний хууль, 492-д заасныг баримтлан "Дундын өмчлөлийн зүйлийн үр шим, үндэслэлгүйгээр олж авсан орлого гаргуулах" нэхэмжлэл гаргана.

⏰ Хугацаа ба хариуцлага: Иргэний хууль, 75-д зааснаар гэрээний ба гэрээний бус үүрэгтэй холбоотой шаардлага гаргах хөөн хэлэлцэх хугацаа 3 жил байна. Иймд та хамтран өмчлөгчөөсөө сүүлийн 3 хүртэлх жилийн түрээсийн төлбөр/орлогыг нөхөн шаардах боломжтой.

Шүүхийн практик ба жишээ кейсүүд

Шүүхийн практикт хамтран өмчлөх эрх, түрээсийн төлбөр, үр шим шаардах асуудлыг хэрхэн шийдвэрлэснийг дараах бодит кейсүүдээс харж болно.

Кейс 1: Хамтран ажиллах харилцаа ба түрээсийн төлбөр

Тогтоол #4176 нэгэн маргаанд, А.А болон А.З нар нь үсчний чиглэлээр хамтран ажиллахдаа орон сууц авч ажиллуулсан. Нэхэмжлэгч А.А нь хариуцагчаас түрээсийн төлбөр шаардсан боловч хариуцагч А.З нь уг орон сууцны урьдчилгааг төлж хамтран өмчлөгч болсноо нотолсон. Шүүхээс зохигчдын хооронд хамтран ажиллах харилцаа байсан бөгөөд орон сууцны 41%-ийн хамтран өмчлөгч болохыг тогтоож, нэг өмчлөгч нь нөгөө өмчлөгчөөсөө түрээсийн төлбөр шаардах эрхгүй гэж дүгнэн, нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгожээ.

Кейс 2: Хамтран өмчлөгчид ногдох хэсгийн үнийг гаргуулах

Тогтоол #6063 маргаанд, орон сууцыг хамтран өмчилж байсан боловч хариуцагч М.Д нь орон сууцанд ганцаараа амьдарч, бусад өмчлөгчдийг ашиглуулаагүй тул нэхэмжлэгч нар орон сууцны зах зээлийн үнээс өөрт ногдох хэсгийг шаардсан. Шүүх Иргэний хууль, 108-д заасны дагуу өмчлөгчид өөрт ногдох хэсгийн үнийг хариуцагчаас гаргуулахаар бүрэн хангаж шийдвэрлэсэн.

Кейс 3: Тусдаа амьдарсан хугацааны түрээсийн төлбөр

Тогтоол #10755 хэрэгт, гэрлэлтээ цуцлуулсан нэхэмжлэгч Г нь орон сууцыг ганцаараа эзэмшиж байсан хариуцагч Д-ээс түрээсийн төлбөрийн тал хувь болох 23,610,000 төгрөгийг шаардсан. Гэвч хэрэгт авагдсан баримтаар түрээсийн харилцаа тохиролцоогүй, нөгөө тал нь орон сууцны зээлийн төлбөрийг төлж байсан зэрэг нөхцөл байдлыг харгалзан шүүх түрээсийн төлбөр гаргуулах шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож, харин орон сууцны өмчлөх эрхийн хэсгийг хувааж шийдвэрлэсэн.

Кейс 4: Хамтран өмчлөгчийн эзэмшилд саад учруулахгүй байх

Тогтоол #6681 болон Тогтоол #5326 шийдвэрүүдэд шүүх дундаа өмчлөх эрх үүссэн нөхцөлд аль нэг өмчлөгч нөгөө өмчлөгчийнхөө эрхийг зөрчиж орон сууцнаас хөөж гаргах боломжгүйг, хэрэв тийм үйлдэл гаргавал Иргэний хууль, 106-д зааснаар зөрчлийг арилгуулахаар шаардах эрхтэйг баталсан.

Түгээмэл асуултууд (FAQ)

1. Бид түрээсийн гэрээ байгуулаагүй байж хамтран өмчлөгчөөсөө түрээсийн төлбөр шаардаж болох уу?

Тийм. Та заавал түрээсийн гэрээтэй байх шаардлагагүй. Энэхүү шаардлага нь гэрээний харилцаанаас бус, харин Иргэний хууль, 108-д заасан "дундын өмчлөлийн зүйлийн үр шимийг хүртэх" болон Иргэний хууль, 492-д заасан "бусдын хөрөнгийг үндэслэлгүйгээр эзэмшиж, олох байсан орлогыг алдагдуулсан" гэх хуулийн үндэслэлд хамаарна.

2. Хамтран өмчлөгч байрыг бусдад түрээслүүлээгүй, зөвхөн өөрөө амьдарч байгаа бол түрээс шаардах уу?

Боломжтой. Хэрэв нөгөө өмчлөгч таныг орон сууцанд оршин суух, ашиглах эрхийг хязгаарлаж, өөрөө бүхэлд нь ашиглаж байгаа бол та өөрт ногдох хэсэгт тохирох зах зээлийн түрээсийн ханшийн хэмжээгээр хохирол эсхүл үндэслэлгүйгээр хөрөнгөжсөн мөнгийг шаардах эрхтэй.

3. Бүрэн ашиглаж байгаа өмчлөгч орон сууцны ипотекийн зээлийг төлж байгаа бол яах вэ?

Хэрэв тухайн өмчлөгч ипотекийн зээлийг ганцаараа төлж байгаа бол таны шаардсан түрээсийн төлбөр/үр шимээс өөрт ногдох зээлийн төлбөрийн хэмжээг суутган тооцох (харилцан шаардлагыг тооцох) зарчим үйлчилнэ. Иргэний хууль, 108-д зааснаар ашиглалтын зардлыг хувь тэнцүүлэн хариуцдаг.

4. Шүүхэд хандахад заавал орон сууцны үнэлгээ хийлгэх ёстой юу?

Тийм. Та хэдэн төгрөг шаардаж байгаагаа баримтаар нотлох үүрэгтэй ([Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хууль, 25.2.2]). Иймд орон сууцны тухайн үеийн сарын түрээсийн зах зээлийн үнэлгээг тусгай зөвшөөрөлтэй шинжээч/үнэлгээний компаниар тогтоосон байх шаардлагатай.

Дүгнэлт / Гол санаа

Орон сууцны хамтран өмчлөгч нь нөгөө өмчлөгчөөсөө түрээсийн төлбөр эсхүл олох байсан үр шимийг шаардах бүрэн хууль зүйн үндэслэлтэй. Энэхүү эрх нь талуудын хооронд түрээсийн гэрээ байгуулагдсан эсэхээс үл хамаарч, Иргэний хууль, 108 болон Иргэний хууль, 487-д заасан өмчлөгчийн суурь эрхээс үүсдэг.

Маргаанаас урьдчилан сэргийлэх хамгийн сайн арга бол хамтран өмчлөгчид орон сууц ашиглах журмыг бичгээр тохиролцож, гэрээ байгуулах явдал юм. Хэрэв нэг тал өмчлөх эрхээ урвуулан ашиглаж, нөгөө талынхаа ашиглах эрхийг боогдуулсан бол шүүхийн журмаар сүүлийн 3 хүртэлх хугацааны түрээсийн нөхөн төлбөрийг гаргуулах боломжтой.