Орон сууцны баталгаат хугацаа дууссаны дараах далд согог: Хэрхэн хохирлоо барагдуулах вэ?

Орон сууцны баталгаат хугацаа дууссан байсан ч барилгын далд согог (дулаан алдалт, дээврийн ус нэвчилт, шугам сүлжээний гэмтэл гэх мэт)-ийн талаар ажил хүлээн авснаас хойш 3 жилийн дотор, барилгын ашиглалтын хэвийн хугацааны чанартай холбогдуулан Барилгын тухай /шинэчилсэн найруулга/, 14-д зааснаар 3-аас доошгүй жилийн дотор барилга гүйцэтгэгч болон буруутай этгээдээс хохиролоо арилгуулахаар шаардах бүрэн хууль зүйн үндэслэлтэй.

Оршил

Орон сууц худалдан авснаас хойш хэдэн жилийн дараа хананд цууралт үүсэх, сантехникийн шугам задрах, дээврээс ус алдах, фасадаар дулаан алдах зэрэг "далд согог" илрэх тохиолдол цөөнгүй. Ихэнх иргэд барилгын компаниас өгсөн 1-3 жилийн гэрээний баталгаат хугацаа дууссан бол "өнгөрсөн асуудал" гэж үзэн өөрийн зардлаар засварладаг.

Гэвч Монгол Улсын хууль тогтоомжоор барилга байгууламжийн чанар, ашиглалтын аюулгүй байдалтай холбоотой гомдлын шаардлага гаргах тусгайлсан хугацааг хуулиар хамгаалсан байдаг бөгөөд энэ нь гэрээнд заасан баталгаат хугацаанаас ялгаатай ойлголт юм.

Хууль зүйн үндэслэл ба Хугацааны зохицуулалт

Орон сууцны чанар, доголдолтой холбоотой харилцааг Иргэний хууль, 243, Иргэний хууль, 343, Барилгын тухай /шинэчилсэн найруулга/, 14 болон Хэрэглэгчийн эрхийг хамгаалах тухай хуулиар зохицуулдаг.

1. Ажил гүйцэтгэх гэрээний дагуу гомдлын шаардлага гаргах тусгай хугацаа

Иргэний Хууль 349.1-д зааснаар ажил гүйцэтгэгч гэрээний нөхцөлийг зөрчсөн буюу барилга, байшингийн хэвийн байдлаар хүлээн авах үед илрүүлэх боломжгүй байсан дутагдлын (далд согог) талаар ажил хүлээн авснаас хойш 3 жилийн дотор гомдлын шаардлага гаргах эрхтэй.

2. Барилгын тухай хуулиар тогтоосон хэвийн ашиглалтын хугацаа

Барилгын тухай /шинэчилсэн найруулга/, 14-ийн 14.3, 14.6, 14.7-д зааснаар:

• Барилга байгууламжийг ашиглалтад зүгшрүүлэх, тохируулах хугацаа 1 жил байна.
• Зүгшрүүлэх хугацаа дууссанаас хойш барилга байгууламжийн үндсэн хийц, бүтээц, дээвэр, цэвэр, бохир ус, дулаан, цахилгаан, холбооны тоног төхөөрөмжийн хэвийн ашиглалтын хугацаа 3-аас доошгүй жил байна.
• Энэ хугацаанд гарсан зөрчлийг буруутай этгээд (гүйцэтгэгч, зураг төсөл зохиогч, материал ханган нийлүүлэгч) арилгаж, хохирлыг бүрэн барагдуулах үүрэгтэй.

3. Худалдагч болон Ажил гүйцэтгэгчийн хариуцлага

• Худалдах-худалдан авах харилцаанд: Иргэний хууль, 243-т зааснаар худалдагч биет байдлын доголдолгүй хөрөнгө шилжүүлэх үүрэгтэй. Иргэний Хууль 253.1-д зааснаар худалдсан эд хөрөнгө доголдолтой бол худалдагч уг доголдлыг арилгах үүрэгтэй бөгөөд ачих, тээвэрлэх, материалын үнэ зэрэг бүх зардлыг худалдагч хариуцна (Иргэний Хууль 253.2).
• Ажил гүйцэтгэх харилцаанд: Иргэний хууль, 352-ын 352.2-т зааснаар захиалагч/өмчлөгч нь доголдлыг арилгуулах, ажлыг шинээр гүйцэтгүүлэх, эсхүл өөрөө арилгаж гаргасан зардлаа ажил гүйцэтгэгчээс нөхөн төлүүлэх, доголдлын хэмжээгээр үнийг бууруулахаар шаардах эрхтэй.

4. Баталгаат хугацааны тоололт ба Алданги

• Хэрэв хууль болон гэрээнд баталгаат хугацаа заасан бөгөөд уг хугацаанд доголдол илэрсэн бол гомдлын шаардлага гаргах хугацааг доголдол илэрсэн өдрөөс эхлэн тоолно (Иргэний Хууль 349.2).
• Доголдлыг арилгах хугацаа хэтэрвэл хоног тутамд үнийн дүнгийн 0.1 хувийн алданги нэхэмжлэх боломжтой (Хэрэглэгчийн эрхийг хамгаалах тухай хууль 15.2).
• Үүргээ биелүүлээгүйгээс учирсан хохирлыг Иргэний хууль, 219-д заасны дагуу шаардана.

Шүүхийн шатанд анхаарах: Гэрээний төрөл ба Шаардах эрхээ алдах эрсдэл

Шүүхийн практикт маргааныг шийдвэрлэхдээ талуудын хооронд "Худалдах-худалдан авах гэрээ" үүссэн үү, эсхүл "Ажил гүйцэтгэх гэрээ" үүссэн үү гэдгийг тодорхойлох нь хамгийн чухал байдаг.

Хатуу сануулга (Шаардах эрхээ алдах):

1. Иргэний хууль, 255-ын 255.1.1-д зааснаар эд хөрөнгө хүлээж авах үедээ доголдлын талаар мэдсэн буюу мэдэх боломжтой байхад хүлээн авсан бол худалдан авагч доголдлын талаар шаардлага гаргах эрхээ алддаг.
2. Орон сууцны талбайн хэмжээ дутуу байх нь барилгын ашиглалтын явцад илэрдэг "далд согог" биш, хүлээж авах үедээ хэмжиж мэдэх боломжтой ил доголдолд хамаардаг. Иймд талбайн зөрүүгийн талаар орон сууц хүлээн авснаас хойш шууд шаардахгүйгээр удаан хугацааны дараа шүүхэд гомдол гаргавал Иргэний хуулийн 255.1.1-ээр шаардах эрхээ алдсан гэж үзэн нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгодог хууль зүйн практик тогтсон.

Практик алхмууд

Хэрэв таны орон сууцанд далд согог (дулаан алдалт, дээврээс ус гоожих, сантехникийн гэмтэл г.м) илэрсэн бол дараах процессоор ажиллана:

1. Баримтжуулалт ба СӨХ-ийн акт тогтоох

Доголдол илэрсэн даруйд фото зураг, видео бичлэгээр баталгаажуулна. СӨХ, Суц ашиглалтын контор болон хөрш айлуудыг байлцуулан "Ашиглалтын батлагдсан акт" заавал тогтооно.

2. Мэргэжлийн шинжээч томилуулж, дүгнэлт гаргуулах

Гэмтэл нь ашиглалтын горим зөрчсөнөөс болсон уу, эсхүл барилгын гүйцэтгэгч болон зураг төслийн алдаанаас (далд согог) үүдэлтэй юу гэдгийг барилгын магадлан ажиллах эрх бүхий шинжээч эсхүл хөрөнгийн үнэлгээчний дүгнэлтээр тогтооно.

3. Барилгын компанид албан шаардлага (Гомдол) заавал хүргүүлэх

Барилгын компанид Иргэний Хууль 349.1-ийн 3 жилийн хугацаа болон Барилгын тухай /шинэчилсэн найруулга/, 14-ийг үндэслэн засах тодорхой хугацаатай "Албан шаардлага"-ыг бичгээр гардуулан өгч, баримтыг хадгална.

4. Өөрийн зардлаар засварлаж, зардлыг шүүхээр нэхэмжлэх

Барилгын компани заасан хугацаанд засаж тохижтуулаагүй бол Иргэний хууль, 352-ын 352.2.2-т заасны дагуу өөр компаниар засварлуулж, гарсан бодит зардал болон хохирлыг нэхэмжлэх боломжтой.

Түгээмэл асуултууд (FAQ)

1. Барилгын компани гэрээндээ "Баталгаат хугацаа 1 жил" гэж заасан бол 2 жилийн дараа илэрсэн далд согогийг засахгүй гэж татгалзах эрхтэй юу?

Эрхгүй. Гэрээний баталгаат хугацаанаас гадна Иргэний Хууль 349.1-д заасан 3 жилийн далд согог шаардах хууль ёсны хугацаа болон Барилгын тухай /шинэчилсэн найруулга/, 14-д заасан хэвийн ашиглалтын 3-аас доошгүй жилийн хугацаа үйлчилнэ. Хуулиар тогтоосон доод хэмжээг гэрээгээр дордуулж болохгүй.

2. Орон сууцны талбай гэрээнд зааснаас дутуу гарсан тохиолдолд 2-3 жилийн дараа мөнгөө буцаан шаардаж болох уу?

Шүүхийн практикт бараг боломжгүй. Орон сууцны талбайн хэмжээ дутуу байгаа нь барилгын ашиглалтын явцад мэдэгдэх далд согог биш бөгөөд орон сууцыг хүлээн авах үедээ хэмжүүлж мэдэх боломжтой байдаг. Иймд Иргэний хууль, 255-ын 255.1.1-д зааснаар хүлээн авахдаа гомдол гаргаагүй бол шаардах эрхээ алдсан гэж шүүх шийдвэрлэдэг (Тогтоол #4128, Тогтоол #1802).

3. Далд согогийн улмаас өөрөө засвар хийсэн бол зардлаа хэрхэн нэхэмжлэх вэ?

Төлбөр төлсөн баримт, санхүүгийн НӨАТ-ын баримт, ажлын гэрээ, шинжээчийн үнэлгээний дүгнэлтийг бүрдүүлж Иргэний хууль, 352-ын 352.2.2-т заасны дагуу ажил гүйцэтгэгчээс нөхөн төлүүлэхээр шүүхэд нэхэмжлэл гаргана.

4. Шүүхэд нэхэмжлэл гаргах хөөн хэлэлцэх хугацаа хэдэн жил байдаг вэ?

Үл хөдлөх эд хөрөнгөтэй холбоотой гэрээний үүрэгт шаардлага гаргах хөөн хэлэлцэх хугацаа нь Иргэний хуулийн 75.2.2-т зааснаар 6 жил байдаг (Тогтоол #9844). Гэвч гомдлын шаардлага гаргах тусгай хугацааг (3 жил) тусдаа тооцох ёстой.

Шүүхийн практикийн жишээ

Улсын дээд шүүхээс барилгын чанарын доголдол болон далд согогтой холбоотой маргааныг хэрхэн шийдвэрлэсэн практиктай танилцана уу:

Жишээ 1: Барилгын далд согог болон хугацааны зохицуулалтыг хангаж шийдвэрлэсэн тохиолдол

• Хэргийн индекс: Тогтоол #9215 (Улсын дээд шүүхийн тогтоол)
• Хэргийн нөхцөл: Захиалагч нь ажил гүйцэтгэгчээр бариулсан байшинд мөөгөнцөр үүссэн, чийгтсэн далд доголдол илэрсэн тул 3 жилийн дотор шүүхэд хохирол барагдуулахаар нэхэмжлэл гаргасан.
• Шүүхийн дүгнэлт: Иргэний хууль, 349-ийн 349.1-д зааснаар барилга, байшингийн хэвийн байдлаар хүлээн авах үед илрүүлэх боломжгүй дутагдлын талаар 3 жилийн дотор гомдол гаргах эрхтэй. Нэхэмжлэгч энэ хугацаанд багтаж шаардлага гаргасан тул ажил гүйцэтгэгчээс Иргэний хууль, 352-ын 352.2.2-т зааснаар хохирлыг гаргуулж шийдвэрлэсэн.

Жишээ 2: Баталгаат хугацаанд засаагүй чанаргүй ажлын зардлыг гаргуулсан тохиолдол

• Хэргийн индекс: Тогтоол #6189 (Улсын дээд шүүхийн тогтоол)
• Хэргийн нөхцөл: Орон сууцны барилгын фасадны ажил гүйцэтгэсэн гүйцэтгэгч чанаргүй ажил хийснээс дулаан алдалт үүссэн. Захиалагч өөр компаниар засварлуулан зардлыг нэхэмжилжээ.
• Шүүхийн дүгнэлт: Шинжээчийн дүгнэлтээр фасадны ажил доголдолтой болох нь тогтоогдсон тул Иргэний хууль, 352-ын 352.2.2-т зааснаар тухайн доголдлыг арилгахад гарсан бодит зардлыг гүйцэтгэгч компаниас гаргуулан захиалагчид олгосон.

Жишээ 3: Орон сууцны талбайн хэмжээ дутуу маргаан дээр шаардах эрхээ алдсан тохиолдол

• Хэргийн индекс: Тогтоол #4128 болон Тогтоол #4411
• Хэргийн нөхцөл: Орон сууц худалдан авагч нь байраа хүлээн авснаас хойш 2-3 жилийн дараа хэмжилт хийлгэж, талбай дутуу гарсан тул үнийн зөрүүг нэхэмжилсэн.
• Шүүхийн дүгнэлт: Орон сууцны талбайн хэмжээ дутуу байгаа нь эд хөрөнгө хүлээн авах үедээ мэдэх боломжтой ил доголдол юм. Худалдан авагч хүлээн авахдаа шалгалгүй авсан тул Иргэний хууль, 255-ын 255.1.1-д зааснаар гомдол гаргах эрхээ алдсан гэж үзэн нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгосон.

Бусад холбогдох шийдвэрүүд:

• Тогтоол #993 – Инженерийн шугам сүлжээний өмчлөл, ашиглах эрхийн маргаан.
• Тогтоол #906 – Барилга байгууламжийн ашиглалтын шаардлага болон акталж устгах журам.
• Тогтоол #6335 – Амьдрах боломжгүй, стандартын бус орон сууцны гэрээг цуцалж, төлбөрийг буцаан гаргуулсан тохиолдол.

Дүгнэлт / Гол санаа

1. Хугацаа санах: Барилгын компаниас өгсөн 1 жилийн баталгаа дууссан ч барилгын үндсэн бүтээц, шугам сүлжээний далд согогийн талаар 3 жилийн дотор (Иргэний хууль, 349), барилгын ашиглалтын хэвийн байдалтай холбогдуулан 3-аас доошгүй жилийн дотор (Барилгын тухай /шинэчилсэн найруулга/, 14) гомдол гаргах хууль ёсны эрхтэй.
2. Баримтжуулалт ба Акт: Доголдол илэрсэн даруйд СӨХ, Ашиглалтын байгууллагаар акт тогтоолгон баталгаажуулж, албан шаардлагаа заавал бичгээр барилгын компанид хүргүүлэх шаардлагатай.
3. Засварын зардал нэхэмжлэх: Барилгын компани засаж өгөхгүй бол өөрөө засаж, гарсан бодит зардлаа Иргэний хууль, 352-ын 352.2.2-т заасны дагуу нэхэмжлэх боломжтой.
4. Талбайн зөрүү дээр анхаарах: Талбайн хэмжээ дутуу маргаан нь "далд согог"-д хамаарахгүй тул орон сууц хүлээн авах үедээ даруй хэмжиж, гомдлын шаардлагаа нэн даруй гаргаж байх шаардлагатай.

Анхааруулга: Энэхүү нийтлэл нь мэдээлэл болон зөвлөмжийн шинжтэй бөгөөд тодорхой хэрэг маргаан дээр хуульчаас дэлгэрэнгүй эрх зүйн туслалцаа авахыг зөвлөж байна.