Бусдын өмчлөлийн үл хөдлөх хөрөнгийг барьцаалах нь: Хууль зүйн зохицуулалт

TL;DR: Бусдын өмчлөлийн үл хөдлөх хөрөнгийг барьцаалах (гуравдагч этгээдийн ипотек) нь хуульд бүрэн зөвшөөрөгдсөн боловч өмчлөгчийн бичгээр болон нотариатаар баталгаажуулсан илэрхий зөвшөөрөл, гэрээг улсын бүртгэлд заавал бүртгүүлэх нь хэлцлийг хүчин төгөлдөр болгох үндсэн нөхцөл юм. Дундын өмчлөлийн хөрөнгийн хувьд бүх өмчлөгчийн зөвшөөрөл шаардлагатай.

Хууль зүйн үндэслэл

Бусдын хөрөнгийг барьцаалах харилцааг зохицуулдаг гол хуулийн зохицуулалтыг нарийвчлан авч үзье.

1. Барьцааны талуудын эрх зүйн байдал

Үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.3-т зааснаар барьцаалуулагч нь үүрэг гүйцэтгэгч өөрөө, эсхүл гуравдагч этгээд байж болно. Энэ нь зээлдэгч (үүрэг гүйцэтгэгч)-ээс өөр хүн, тухайлбал гэр бүлийн гишүүн, найз нөхөд, компани нь өөрийн өмчлөлийн үл хөдлөх хөрөнгөөр бусдын өрийг баталгаажуулах эрхтэй гэсэн үг юм. Гэхдээ энэ тохиолдолд барьцаалуулагч нь өөрөө үүргийн биелэлтийг хариуцахгүй, зөвхөн түүний хөрөнгө үүргийн гүйцэтгэлийг хангах эх үүсвэр болно. Барьцаалагч (зээлдүүлэгч) болон барьцаалуулагч (хөрөнгийн өмчлөгч) хоёрын хооронд шууд гэрээний харилцаа үүснэ.

2. Өмчлөгчийн зөвшөөрлийн баталгаажуулалт ба мэдэгдэх үүрэг

Бусдын хөрөнгийг барьцаалах хамгийн эмзэг цэг нь өмчлөгчийн хүсэл зоригийн илэрхийлэл юм. Зөвхөн аман тохиролцоо хангалтгүй. Үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны тухай хуулийн 13 дугаар зүйл-д зааснаар, барьцаалуулагч нь барьцааны зүйлтэй холбоотой гуравдагч этгээдийн түрээслэх болон бусад хязгаарлагдмал эрхийн талаар барьцаалагчид бичгээр, эсхүл цахим хэлбэрээр мэдэгдэх үүрэгтэй. Хэрэв ийнхүү мэдэгдээгүй бол барьцаалагч нь гэрээнд өөрчлөлт оруулах буюу үүргийг хугацаанаас нь өмнө гүйцэтгэхийг шаардах эрхтэй. Иргэний хуулийн 50 дугаар зүйл-д зааснаар, хүчин төгөлдөр байх нь гуравдагч этгээдийн зөвшөөрлөөс шалтгаалах хэлцлийг (өөрөөр хэлбэл, өмчлөгчийн зөвшөөрөл) тухайн хэлцэлд тавигдах хэлбэрээр хийхийг шаардахгүй ч, зөвшөөрлийг тодорхой илэрхийлсэн байх ёстой. Практикт үүнийг нотариатаар гэрчлүүлсэн зөвшөөрлийн бичиг эсвэл барьцааны гэрээнд өмчлөгч биечлэн оролцож гарын үсэг зурснаар хангадаг.

3. Гэрээний хэлбэр ба улсын бүртгэлийн зайлшгүй шаардлага

Иргэний хуулийн 156 дугаар зүйлийн 156.1 болон 156.2-т зааснаар үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны гэрээг заавал бичгээр байгуулж, улсын бүртгэлд бүртгүүлнэ. Эдгээр шаардлагыг хангаагүй гэрээ хүчин төгөлдөр бус байна. Улсын бүртгэлийн ач холбогдол нь барьцааны эрхийг гуравдагч этгээдэд хүлээн зөвшөөрүүлэх (публицитет) бөгөөд бүртгэл хийснээр барьцааны эрх эргэлтэд орж буй бусад этгээдэд сөрөх хүчинтэй болдог. Тогтоол #1527-т дурдсанаар, өмчлөгчөөс итгэмжлэл авсан этгээд барьцааны гэрээг бүртгүүлэх мэдүүлэг гаргасан нь итгэмжлэлийн хүрээнд хийгдсэн тохиолдолд хууль ёсны бөгөөд бүртгэл үнэн зөв байх зарчимд нийцнэ гэж шүүх дүгнэсэн.

4. Барьцааны эрхийн мөн чанар, давуу эрх

Иргэний хуулийн 153 дугаар зүйл-ийн дагуу барьцаалагч нь бусад үүрэг гүйцэтгүүлэгчдээс тэргүүн ээлжинд барьцааны зүйлийн үнээс шаардлагаа хангуулах давуу эрхтэй. Энэ давуу эрх нь бусдын хөрөнгөөр баталгаажсан үүргийн хувьд маш чухал. Өөрөөр хэлбэл, үүрэг гүйцэтгэгч дампуурсан эсвэл өөр зээлдэгчтэй байсан ч, тухайн барьцаа хөрөнгийг худалдсаны үнээс хамгийн түрүүнд барьцаалагчийн шаардлага хангагдана.

5. Өмчлөгчийн хэлцэл хийх эрхийг хязгаарлахыг хориглох

Иргэний хуулийн 171 дүгээр зүйл-д "Ипотекийн зүйл болох үл хөдлөх эд хөрөнгийг ашиглахгүй, бусдын өмчлөлд шилжүүлэхгүй, өөр байдлаар гуравдагч этгээдэд эрх олгохгүй байх үүргийг өмчлөгчид хүлээлгэсэн хэлцэл хүчин төгөлдөр бус байна." гэж заасан. Энэ нь барьцаалуулагч (өмчлөгч)-ийн өмчлөх эрхээ чөлөөтэй хэрэгжүүлэх үндсэн эрхийг хамгаалсан чухал заалт юм. Барьцаалуулагч нь барьцаалагчийн зөвшөөрөлтэйгөөр эд хөрөнгөө түрээслэх, бүр худалдах боломжтой бөгөөд энэ нь барьцааны эрхийг дагаж шинэ өмчлөгчид шилждэг онцлогтой. Гэхдээ Үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны тухай хуулийн 27 дугаар зүйл-д зааснаар барьцааны зүйлийг бусдын өмчлөлд шилжүүлэх нөхцөлийг гэрээгээр тусгайлан зохицуулж болно.

Процессын зураглал

Бусдын өмчлөлийн хөрөнгийг барьцаанд тавих үйл явцын сайжруулсан, илүү нарийвчилсан зураглал:

Практик алхамууд

1. Хөрөнгийн өмчлөлийн байдал, ачааллыг шалгах

Хамгийн эхний алхам бол Улсын бүртгэлийн байгууллагаас тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээний лавлагаа авах явдал юм. Үүгээр:

• Өмчлөгч нь хэн болохыг (хувь хүн, хуулийн этгээд, дундын өмчлөл эсэх)
• Тухайн хөрөнгө дээр өмнө нь барьцаа, түрээс, сервитут зэрэг ямар нэгэн эрхийн хязгаарлалт (ачаалал) бүртгэгдсэн эсэхийг тогтооно. Энэ нь ирээдүйд үүсэх эрсдэлийг эртнээс илрүүлэх үндсэн шалгалт юм. Тогтоол #944-т шүүх дүгнэхдээ, барьцаалагчийн зөвшөөрөлгүйгээр өмчлөх эрхийг шилжүүлэн бүртгэх боломжгүй гэж үзсэн нь энэхүү шалгалтын ач холбогдлыг нотолдог.

2. Өмчлөгчийн албан ёсны, болзолгүй зөвшөөрөл авах

Хөрөнгийн өмчлөгч бүрээс (ялангуяа гэр бүлийн дундын өмч бол эхнэр/нөхрийн) бичгээр зөвшөөрөл авах ёстой. Энэхүү зөвшөөрөл нь:

• Ямар үүргийг (зээлийн дүн, хүү, хугацаа)
• Ямар хөрөнгөөр (хөрөнгийн хаяг, гэрчилгээний дугаар)
• Хэний өмнө (барьцаалагчийн нэр) хангахаар барьцаалж байгаа нь тодорхой байх ёстой. Энэхүү зөвшөөрлийг нотариатаар гэрчлүүлэх нь баримтын хүчин төгөлдөр байдлыг хангах хамгийн найдвартай арга юм.

3. Үнэлгээ тогтоож, гэрээний нөхцөлийг нарийвчлан тусгах

Тусгай зөвшөөрөл бүхий үнэлгээчний тогтоосон зах зээлийн үнэ цэнийг үндэслэн талууд барьцааны зүйлийн үнийг тохиролцоно. Барьцааны гэрээнд дараах чухал заалтуудыг тусгах нь маргаанаас сэргийлнэ:

• Үндсэн үүргийн тодорхойлолт: Зээлийн гэрээний дугаар, огноо, зээлийн дүн, хүү, хугацаа.
• Барьцааны зүйлийн тодорхойлолт: Хаяг, өмчлөх эрхийн гэрчилгээний дугаар, талбай, улсын бүртгэлийн дугаар.
• Гуравдагч этгээдийн эрхийн тухай мэдэгдэл: Үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны тухай хуулийн 13 дугаар зүйл-д заасан ёсоор тухайн хөрөнгө түрээсэнд байгаа эсэх, хэн нэгэн ашиглаж байгаа эсэх талаар тодорхой тусгах.
• Барьцааны зүйлийг захиран зарцуулах нөхцөл: Үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны тухай хуулийн 30 дугаар зүйл болон 27 дугаар зүйл-д зааснаар барьцаалуулагч нь барьцаалагчийн зөвшөөрөлтэйгээр хөрөнгөө түрээслэх, бүр худалдах эрхтэй. Энэ нөхцөлийг гэрээнд тодорхой тусгах нь зүйтэй.
• Үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулах арга зам: Үндсэн үүрэг хугацаанд нь биелэгдээгүй тохиолдолд барьцаа хөрөнгийг дуудлага худалдаагаар эсвэл шууд худалдах замаар хангуулах журмыг тусгана.

4. Гэрээг улсын бүртгэлд бүртгүүлэх

Барьцааны гэрээг байгуулсны дараа Улсын бүртгэлийн ерөнхий газарт бүртгүүлнэ. Бүртгэл хийгдсэнээр л бусад этгээдэд сөрөх барьцааны эрх үүсдэг. Тогтоол #1587-т шүүх, нэхэмжлэгч барьцааны гэрээнд гарын үсэг зурж, өөрийн эд хөрөнгийг барьцаалахаар хүсэл зоргоо илэрхийлсэн үйл баримт байгаа тул "хамтарсан мэдүүлэггүй" гэсэн үндэслэлээр бүртгэлийг хүчингүй болгох боломжгүй гэж дүгнэсэн нь бүртгэлд хүсэл зоригийн илэрхийлэл шийдвэрлэх ач холбогдолтой болохыг харуулж байна.

Түгээмэл асуултууд (FAQ)

Асуулт 1: Миний нэр дээр байгаа орон сууцыг найзынхаа зээлийн барьцаанд тавихад ямар эрсдэл байдаг вэ?

Хариулт: Хамгийн гол эрсдэл нь, хэрэв таны найз зээлээ төлж чадахгүй бол таны орон сууц дуудлага худалдаагаар худалдагдаж, зээлийн үүргийг хангах явдал юм. Та уг үүргийн биелэлтийг өөрөө хариуцаагүй ч, хөрөнгөөрөө хариуцлага хүлээж байгаа нь энэ юм. Үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны тухай хуулийн 48 дугаар зүйл-д зааснаар, та дуудлага худалдаа болохоос өмнө барьцаалагчийн шаардлагыг өөрөө төлж, орон сууцаа худалдагдахаас аврах эрхтэй ч энэ нь нэмэлт санхүүгийн дарамт болно.

Асуулт 2: Эхнэр, нөхөр хоёрын дундын өмчийн байшингийн барьцаанд хоёулаа зөвшөөрөх ёстой юу?

Хариулт: Тийм ээ, заавал хоёулаа зөвшөөрөх ёстой. Гэр бүлийн дундын өмчлөлийн хөрөнгийг захиран зарцуулахад бүх өмчлөгчийн зөвшөөрөл шаардлагатай. Практикт энэ нь хамгийн их маргаан үүсдэг асуудлын нэг бөгөөд нэг өмчлөгчийн зөвшөөрөлгүйгээр хийсэн барьцааны гэрээг шүүхээс хүчин төгөлдөр бус гэж үзэх үндэслэлтэй. Өмчлөгч тус бүрийн зөвшөөрлийг нотариатаар гэрчлүүлэх нь хамгийн зөв шийдэл юм.

Асуулт 3: Барьцааны гэрээг бүртгүүлэхгүйгээр зөвхөн нотариатаар гэрчлүүлээд орхивол ямар үр дагавартай вэ?

Хариулт: Иргэний хуулийн 156.2-т зааснаар үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны гэрээг улсын бүртгэлд бүртгүүлээгүй бол хүчин төгөлдөр бус байна. Өөрөөр хэлбэл, нотариатаар гэрчлүүлсэн ч гэсэн бүртгэлгүй бол таны барьцааны эрх хуулийн хүчин төгөлдөр бус болж, бусад зээлдүүлэгчидтэй өрсөлдөх давуу эрхээ алдана. Барьцааны эрх нь зөвхөн улсын бүртгэлд бүртгэгдсэнээр л гуравдагч этгээдэд сөрөх хүчинтэй болдог.

Асуулт 4: Миний өмчлөлийн барилга бусдын газар дээр байрладаг. Энэ барилгыг барьцаалах боломжтой юу?

Хариулт: Боломжтой. Иргэний хуулийн 150 дугаар зүйл-д зааснаар бусдын газар дээр барилга байгууламж барих эрх бүхий этгээд уг эрхээ, түүнтэй хамт барилга байгууламжаа барьцаалах эрхтэй. Гэхдээ энэ тохиолдолд газрыг биш, харин "барилга байгууламж барих эрх"-ээ барьцаалах бөгөөд энэ эрх нь тодорхой хугацаатай (дээд тал нь 99 жил) байдаг онцлогтой. Мөн Үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны тухай хуулийн 57 дугаар зүйл-д зааснаар, ийм газрыг барьцаалагч өмчлөлдөө шилжүүлсэн тохиолдолд түүн дээрх гуравдагч этгээдийн барилгын эрхийн асуудлыг тусгайлан зохицуулсан байдаг.

Шүүхийн практикийн жишээ

Гуравдагч этгээдийн хөрөнгөөр баталгаажсан маргаанууд

Шүүхийн практикт бусдын хөрөнгийн барьцаатай холбоотой маргаан нь ихэвчлэн "хүсэл зоригийн доголдол" болон "төлөөлөх эрхийн хязгаар"-ын асуудлаар үүсдэг.

• Зөвшөөрлийн баталгаажуулалт ба төлөөллийн маргаан: Тогтоол #8999-т, нэхэмжлэгч өөрийн орон сууцыг барьцаанд тавихыг зөвшөөрсөн итгэмжлэлийг барьцааны гэрээ байгуулагдсанаас хойш 7 хоногийн дараа олгосон ч, энэ нь Иргэний хуулийн 68.3-т заасан 14 хоногийн хугацаанд багтаж байсан тул гэрээ хүчин төгөлдөр гэж шүүх дүгнэсэн. Энэ нь дараа нь олгосон зөвшөөрөл ч хэлцлийг хүчин төгөлдөр болгож болохыг харуулж байна.
• Хуурамч гарын үсэгтэй холбоотой маргаан: Тогтоол #10235-т барьцааны гэрээнд компанийн захирлын гарын үсгийг хуурамчаар зурсан нь шинжээчийн дүгнэлтээр тогтоогдсон боловч, шүүх "Е" ХХК-ийн барьцааны эрхийг шударгаар олж авсан эсэхийг голлон үзэж, нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгосон. Энэ нь гуравдагч шударга этгээдийн эрхийг хамгаалах зарчмыг илтгэж байна.
• Гуравдагч этгээдийн хууль бус эзэмшлээс гаргуулах эрх: Тогтоол #11107-т шүүх дүгнэхдээ, банк (барьцаалагч) нь барьцааны зүйлийг гуравдагч этгээдийн хууль бус эзэмшлээс шаардах эрхтэй боловч энэ эрх нь түүнийг өмчлөгч болгодоггүй. Өөрөөр хэлбэл, банк өмчлөгчийн эрхээр биш, зөвхөн барьцаалагчийн эрхээр тухайн хөрөнгийг хууль бус эзэмшлээс гаргуулж өөрийн эзэмшилд авах боломжтой гэж үзсэн.
• Барьцааны зүйлийн хязгаарлалт: Тогтоол #1587-т шүүх, барьцааны эрхийг барьцаалбараар гэрчлэн нотолж болох тул барьцаалагч, барьцаалуулагчийн хамтарсан мэдүүлэг нь зайлшгүй шаардлагагүй гэж тайлбарласан. Энэхүү дүгнэлт нь бүртгэлийн процедурын нэгэн чухал байр суурийг тогтоож өгсөн.

Дүгнэлт / Гол санаа

Бусдын өмчлөлийн үл хөдлөх хөрөнгийг барьцаалах нь хуулиар зөвшөөрөгдсөн, өргөн хэрэглэгддэг боловч өндөр эрсдэлтэй хэлцэл юм. Энэхүү харилцааг амжилттай, маргаангүй хэрэгжүүлэхийн тулд дараах гурван үндсэн зарчмыг баримтлах нь чухал:

1. Өмчлөгчийн хүсэл зоригийн баталгаа: Бүх өмчлөгчийн бичгээр, илүү найдвартай бол нотариатаар гэрчлүүлсэн зөвшөөрлийг авах. Энэ нь хэлцлийн суурь бөгөөд хүчин төгөлдөр байдлын гол нөхцөл.
2. Гэрээний хатуу хэлбэр ба бүртгэл: Гэрээг хуульд заасан бүх чухал нөхцөлийг тусган бичгээр байгуулж, заавал Улсын бүртгэлд бүртгүүлэх. Бүртгэлгүй барьцааны эрх хуулийн хүчингүй юм.
3. Өмнөх эрхийн нягт шалгалт: Хөрөнгийн өмчлөлийн болон түүн дээрх ачаалал (өмнөх барьцаа, түрээс гэх мэт)-ыг Улсын бүртгэлийн лавлагаагаар шалгах. Энэ нь таны давуу эрхийн баталгаа болж, ирээдүйн эрсдэлээс хамгаална.

Эдгээр алхамыг алгассан эсвэл дутуу хийсэн тохиолдолд барьцааны гэрээ хүчин төгөлдөр бус болж, зээлдэгч үүргээ биелүүлээгүй үед барьцаалагч шаардлагаа хангуулах эрхээ алдах, эсхүл өмчлөгч ямар нэгэн үүргийн гүйцэтгэлгүйгээр хөрөнгөө алдах зэрэг ноцтой эрсдэлд хүргэж болзошгүй юм.